Réforme du LMNP en 2025 : Quels changements pour les investisseurs immobiliers ?
Depuis plusieurs années, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) attire les investisseurs immobiliers en France grâce à sa fiscalité avantageuse. Cependant, le gouvernement prévoit une réforme majeure de ce régime pour 2025, avec pour objectif de rééquilibrer le marché locatif et freiner la spéculation immobilière. Cette réforme pourrait avoir des conséquences significatives pour les propriétaires de biens meublés. Cet article fait le point sur les raisons de cette réforme, les modifications envisagées et les stratégies à adopter pour s’adapter.
Pourquoi réformer la fiscalité locative ?
Selon l’analyse du gouvernement, qui cherche à présent des recettes pour corriger le dérapage du déficit budgétaire, le régime fiscal de la location meublée a provoqué des distorsions importantes dans le marché immobilier. Les propriétaires de biens meublés bénéficient actuellement d’avantages fiscaux importants, tels qu’un abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC ou la possibilité d’amortir le bien sous le régime réel, réduisant ainsi leur base imposable.
Cette fiscalité favorable a encouragé de nombreux investisseurs à se tourner vers la location meublée plutôt que la location nue. Cela a entraîné une baisse de l’offre de logements longue durée, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques, exacerbant la spéculation immobilière. La réforme vise donc à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues, dans le but de rétablir un équilibre sur le marché locatif et de
stabiliser les prix de l’immobilier.
Les réformes du LMNP prévues pour 2025
Le projet de réforme du LMNP pour 2025 prévoit plusieurs changements majeurs, qui impacteront directement la rentabilité des investisseurs :
- Reclassement des revenus locatifs : Actuellement, les revenus de la location meublée sont classés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est fiscalement avantageux. Dès 2025, ces revenus seront reclassés comme des bénéfices fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues. Ce changement entraînera une
augmentation de l’imposition pour les propriétaires, car les bénéfices fonciers ne permettent pas l’amortissement du bien. - Réduction de l’abattement forfaitaire : L’abattement forfaitaire du régime micro-BIC,
actuellement fixé à 50 %, sera réduit à 40 % pour les locations de longue durée (plus de neuf
mois) et à 30 % pour les locations de courte durée (type Airbnb). Cette mesure vise à
encourager les baux stables au détriment des locations touristiques à court terme. - Suppression de l’amortissement : L’un des principaux avantages du régime LMNP,
l’amortissement du bien immobilier, sera supprimé dans le cadre du régime réel. Cela aura
un impact direct sur la rentabilité des propriétaires, car ils ne pourront plus réduire leur base
imposable grâce à cet avantage fiscal. - Révision des plafonds de recettes : Le plafond des recettes pour bénéficier du régime
micro-BIC, actuellement fixé à 72 600 €, sera abaissé. Cela obligera certains propriétaires à
opter pour le régime réel, qui sera moins attractif avec la suppression de l’amortissement. - Encouragement des locations longue durée : Pour favoriser la stabilité locative, la réforme
pourrait inclure des mesures incitatives pour les propriétaires qui optent pour des baux de
longue durée, comme des abattements spécifiques ou un amortissement limité.
Conséquences pour les propriétaires
Les changements prévus dans la réforme du LMNP auront un impact important sur la rentabilité des investissements en location meublée. Les propriétaires verront une baisse de leur rentabilité nette après impôts, notamment en raison de la suppression de l’amortissement et de la réduction des abattements. Cela pourrait rendre certains investissements moins intéressants, en particulier dans les zones touristiques.
En conséquence, certains propriétaires pourraient être tentés de vendre leurs biens, ce qui pourrait provoquer une augmentation des transactions immobilières, surtout dans les zones où la location meublée domine. Les investisseurs devront également faire face à une gestion fiscale plus complexe, en raison de la nécessité de s’adapter aux nouvelles règles fiscales.
Stratégies pour s’adapter à la réforme
Pour faire face à ces changements, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires :
- Passage au régime réel : Malgré la suppression de l’amortissement, le régime réel permet encore de déduire certaines charges comme les frais de gestion, les travaux ou les intérêts d’emprunt. Ce régime reste avantageux dans certaines situations, notamment pour les investisseurs ayant des charges importantes.
- Favoriser la location longue durée : Les propriétaires peuvent se tourner vers des baux de longue durée, qui offrent plus de stabilité financière et pourraient bénéficier d’abattements spécifiques avec la réforme.
- Utiliser de nouveaux dispositifs fiscaux : Les dispositifs comme Loc’Avantages ou la loi Denormandie pour les rénovations énergétiques permettent d’obtenir des réductions fiscales intéressantes tout en investissant dans des projets socialement responsables.
- Passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Pour les propriétaires remplissant les conditions, le passage au statut LMP peut être une alternative pour continuer à bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que l’amortissement.
Conclusion
La réforme du régime LMNP pour 2025 va considérablement modifier le paysage de l’investissement immobilier en France. Les propriétaires de biens meublés devront réévaluer leur stratégie pour s’adapter à un cadre fiscal plus contraignant. Afin d’anticiper ces changements, il est recommandé de revoir ses options dès maintenant et de se préparer à la nouvelle donne fiscale. Pour tout conseil sur la location en LMNP ou les réformes qui
touchent à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter !

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