Malgré un contexte immobilier complexe, le marché des résidences secondaires a démontré une résilience notable en 2024. La plateforme Green-acres, spécialisée dans l’immobilier de loisir en France et à l’international, a enregistré une augmentation de 11 % des demandes de visites au second semestre, contrastant avec une baisse de 17 % des transactions sur le marché global. Cette tendance s’explique en partie par le fait que 80 % des acquisitions initiées via Green-acres sont réalisées sans recours à un emprunt, atténuant ainsi l’impact de la hausse des taux d’intérêt.

Les acheteurs privilégient des propriétés spacieuses, d’environ 150 m², situées dans des environnements verdoyants, alliant le charme de l’ancien au confort moderne, avec une préférence marquée pour les piscines. Les budgets alloués à ces achats oscillent entre 250 000 et 400 000 €, atteignant près d’un million d’euros dans le sud de la France. Géographiquement, les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur (18 %) et Aquitaine (15 %) concentrent la majorité des recherches. Notamment, les départements des Alpes-Maritimes et du Var ont connu une hausse d’intérêt de 23 %, suivis de l’Hérault (+20 %), du Lot (+16 %) et de l’Aude (+12 %).

Parallèlement, la clientèle internationale effectue un retour significatif, attirée par des destinations telles que Paris, la Côte d’Azur et les campagnes françaises. Plusieurs facteurs contribuent à cet engouement : l’effet des Jeux Olympiques de 2024 renforçant l’attractivité de Paris, un dollar fort rendant les investissements plus avantageux pour les Américains, et le climat politique aux États-Unis incitant certains investisseurs à sécuriser des biens en Europe.

À l’étranger, la Grèce émerge comme une destination privilégiée pour les retraités français, surpassant désormais le Portugal. Cette évolution s’explique par la fin du « Golden Visa » portugais et par de nouvelles incitations fiscales en Grèce, rendant le pays particulièrement attractif.

En perspective, l’année 2025 s’annonce prometteuse pour le marché des résidences secondaires, avec une hausse de 33 % des intentions d’achat déjà observée sur la plateforme Green-acres. Cette dynamique devrait également mettre en lumière des régions moins connues, offrant un patrimoine exceptionnel à des prix encore abordables, répondant ainsi aux aspirations des acquéreurs en quête d’authenticité et de qualité de vie.

Améliorer l’efficacité énergétique de votre logement : coûts et stratégies pour progresser de deux classes sur le DPE

Une étude récente menée par l’agence en ligne Imodirect, portant sur 120 appartements d’environ 26 m², révèle qu’il est possible d’améliorer de deux lettres la classe énergétique de son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en réalisant en moyenne 2,3 actions de rénovation. Précisément, 47 % des cas nécessitent deux interventions, 24 % une seule, et 12 % trois. Ces travaux, principalement entrepris par des propriétaires bailleurs souhaitant maintenir la conformité légale et le confort de leurs locataires, représentent un investissement moyen de 9 940 € TTC, avec des aides financières moyennes de 3 157 € TTC.

Les interventions les plus courantes incluent l’installation de robinets thermostatiques (59 %), la pose de fenêtres à double vitrage (53 %) et l’isolation intérieure (47 %). Bien que fréquente, l’installation de robinets thermostatiques ne constitue que 15 % du budget total, tandis que la pose de fenêtres à double vitrage et l’isolation intérieure représentent respectivement 38 % et 25 % des coûts. Il est également notable que, jusqu’au 31 décembre 2024, les conditions d’obtention de MaPrimeRénov’ ont été assouplies, permettant d’accéder à cette aide pour une seule action de rénovation, ce qui réduit significativement les coûts pour les propriétaires.

En moyenne, le coût d’une intervention est de 4 121 € TTC sans aide, montant qui descend à 2 812 € TTC en bénéficiant des dispositifs MaPrimeRénov’ et des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Ces données offrent des repères précieux pour les propriétaires envisageant des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer la performance de leur bien.

Après trois années marquées par des difficultés majeures, la fin de 2024 pourrait enfin signaler un renversement de tendance pour le marché immobilier français. Entre hausse des taux d’intérêt, inflation galopante et crise de la construction, le secteur a traversé une période sombre. Mais 2025 s’annonce sous de meilleurs auspices, avec des signaux encourageants pour les acheteurs et les vendeurs.

Retour sur Trois Années de Crise Immobilière 

Depuis 2021, le marché immobilier a connu des vents contraires. La combinaison de plusieurs facteurs économiques a entraîné une baisse record des transactions : 

– Hausse des taux d’intérêt : En seulement quatre ans, les taux d’emprunt sont passés de moins de 1 % à près de 4 % en 2024, rendant l’accès au crédit beaucoup plus difficile pour les ménages. 

– Inflation : La hausse généralisée des prix a réduit le pouvoir d’achat des Français, contraints de réorienter leurs priorités budgétaires vers des dépenses essentielles, au détriment des projets immobiliers. 

– Crise du secteur de la construction : Avec une baisse de 23 % des nouvelles constructions en 2024, l’offre de logements neufs s’est raréfiée, accentuant encore la crise. 

Cette conjoncture a conduit à une chute historique du nombre de transactions immobilières. Alors qu’en 2022, plus d’un million de ventes avaient été enregistrées, ce chiffre est tombé sous la barre des 900 000 en 2023, marquant une baisse de plus de 20 %. Les vendeurs ont dû ajuster leurs prix face à une demande en berne, provoquant une baisse continue des prix immobiliers au cours des dernières années. 

2025 : Une Année Sous de Meilleurs Auspices 

Cependant, la situation semble prête à s’inverser. Les conditions économiques pour l’année à venir apparaissent bien plus favorables, ouvrant la voie à une reprise du marché. 

Stabilisation des Taux d’Intérêt 

L’un des principaux freins au marché immobilier, la hausse des taux d’intérêt, semble s’atténuer. La Banque Centrale Européenne (BCE) a amorcé une tendance baissière des taux directeurs. Fin septembre 2024, les taux de crédit immobilier se stabilisaient autour de 3,5 %, offrant un souffle d’air frais aux acheteurs potentiels. Cette baisse progressive des taux devrait se poursuivre en 2025, redonnant de la capacité d’emprunt à de nombreux ménages. 

Retour de la Confiance 

La stabilisation de l’inflation et l’amélioration globale de l’économie ont également un effet psychologique positif. Après des années d’incertitude, les acheteurs et investisseurs retrouvent confiance. Cette amélioration est renforcée par une meilleure gestion des chaînes d’approvisionnement, qui permet une reprise progressive de certains secteurs économiques clés. 

Soutien du Gouvernement 

Le gouvernement joue un rôle crucial dans cette reprise. Des dispositifs incitatifs, tels que le Super Pinel pour l’investissement locatif ou des aides élargies pour l’achat de logements neufs, continuent de stimuler la demande. Ces mesures visent à relancer l’activité, en offrant davantage d’opportunités aux acheteurs et aux investisseurs. 

Premiers Signaux Positifs

Les derniers mois de 2024 montrent déjà des signes encourageants. Les demandes de prêts immobiliers ont augmenté de 5 à 10 %, indiquant un regain d’intérêt pour les projets immobiliers. Ce retour progressif des acheteurs sur le marché est un premier pas vers une reprise plus généralisée. 

Par ailleurs, les dynamiques géographiques évoluent. Après un exode vers les zones rurales pendant la pandémie, on observe un retour vers les grandes villes et leurs périphéries. Des métropoles comme Paris, Marseille ou Bordeaux regagnent en attractivité, notamment grâce à la modernisation des infrastructures et aux nouvelles opportunités d’emploi. Cette migration entraîne une hausse des prix dans ces zones urbaines, un signe supplémentaire d’une demande renouvelée. 

Perspectives pour les Vendeurs de Biens de Luxe 

Ce contexte est particulièrement favorable pour les propriétaires de biens haut de gamme. La clientèle internationale, notamment américaine, retrouve un fort intérêt pour l’immobilier de luxe en France. Après des mois d’attentisme, ces acheteurs affluent à nouveau, motivés par une conjoncture économique plus stable et des dispositifs fiscaux avantageux. 

Les vendeurs de biens de prestige devraient profiter de cette dynamique pour mettre en avant leurs propriétés. Un marché en reprise, couplé à une demande internationale croissante, offre des opportunités uniques de valoriser et de vendre dans des conditions optimales. 

Conclusion : 2025, l’Année de la Reprise 

Tous les indicateurs pointent vers une reprise du marché immobilier en 2025. La stabilisation des taux d’intérêt, le retour de la confiance des acheteurs et le soutien gouvernemental sont autant de facteurs qui devraient permettre au secteur de retrouver son dynamisme. Propriétaires, c’est le moment idéal pour envisager de vendre ou d’investir dans un marché qui promet de se redresser. Contactez-moi pour préparer vos projets immobiliers de l’année 2025 !

Le verdict est tombé : Donald Trump a remporté l’élection présidentielle américaine, plongeant les marchés financiers et géopolitiques dans une nouvelle ère d’incertitude. Mais qu’en est-il de l’immobilier de luxe en France, un secteur où la clientèle américaine joue un rôle crucial ? Après des mois d’attentisme, les professionnels du haut de gamme français s’attendent à des répercussions spécifiques suite à cette victoire.

 Une Clientèle Américaine Déjà Présente, mais Prudente 

Depuis plusieurs mois, les Américains, premiers acheteurs étrangers de biens de luxe en France, multipliaient les visites sans concrétiser leurs projets. La raison ? Une attente quasi unanime du résultat de l’élection présidentielle. « Comme pour les Français, les périodes pré-électorales aux États-Unis freinent les prises de décision », explique Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France. Toutefois, ces derniers jours ont vu un regain d’activité avec des promesses de vente enfin signées. 

 Trump : Un Impact Paradoxal 

La victoire de Trump suscite des réactions ambivalentes chez les acheteurs américains. « La clientèle aisée apprécie sa politique pro-business, mais les démocrates, plus nombreux dans des villes comme New York, pourraient chercher à fuir un climat politique qui ne leur convient plus », souligne Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes. 

En parallèle, l’instabilité internationale qui pourrait découler de la présidence Trump, notamment sur des dossiers sensibles comme l’Ukraine ou le Moyen-Orient, pourrait refroidir certains acheteurs. La volatilité des marchés financiers reste un facteur clé influençant les décisions d’investissement dans la pierre. 

 Conséquences sur le Marché Français 

L’immobilier de luxe français pourrait tirer parti de plusieurs scénarios : 

– Hausse des acquisitions de démocrates : Face à un climat politique tendu aux États-Unis, certains acheteurs, particulièrement des démocrates new-yorkais, pourraient privilégier un exil fiscal ou un cadre de vie plus stable en Europe. 

– Investissements diversifiés des trumpistes : Les Américains favorables à Trump pourraient également se tourner vers des acquisitions en France pour diversifier leurs actifs dans un contexte économique favorable. 

Les experts, comme Sébastien Kuperfis de Junot, notent que la situation est paradoxale. Si Trump rassure les investisseurs sur le court terme grâce à sa politique pro-business, son style de gouvernance imprévisible pourrait à terme accentuer l’incertitude. 

 Fiscalité et Taux d’Intérêt : Des Facteurs Déterminants 

Au-delà du choix présidentiel, la fiscalité et les taux d’intérêt continuent de jouer un rôle central. Aux États-Unis, les taux restent plus élevés qu’en France, offrant un avantage compétitif à l’immobilier français. Par ailleurs, certains acheteurs pourraient chercher à se prémunir contre des augmentations potentielles d’impôts, que ce soit sous l’administration Trump ou dans un futur incertain. 

 Une Reprise Progressive à Prévoir 

Avec la fin de l’attentisme lié à l’élection, les professionnels s’attendent à un regain d’activité sur le marché de l’immobilier de luxe français dans les mois à venir. La confiance reste le moteur principal des investissements, et la stabilité relative de la France pourrait séduire une clientèle américaine en quête de sécurité et de diversification patrimoniale. 

En résumé, l’impact de la victoire de Trump sur le marché immobilier de luxe en France dépendra autant des facteurs locaux que de l’évolution du climat international. Une chose est certaine : la clientèle américaine, après des mois d’attente, devrait revenir en force.

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Depuis plusieurs années, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) attire les investisseurs immobiliers en France grâce à sa fiscalité avantageuse. Cependant, le gouvernement prévoit une réforme majeure de ce régime pour 2025, avec pour objectif de rééquilibrer le marché locatif et freiner la spéculation immobilière. Cette réforme pourrait avoir des conséquences significatives pour les propriétaires de biens meublés. Cet article fait le point sur les raisons de cette réforme, les modifications envisagées et les stratégies à adopter pour s’adapter.

Pourquoi réformer la fiscalité locative ?

Selon l’analyse du gouvernement, qui cherche à présent des recettes pour corriger le dérapage du déficit budgétaire, le régime fiscal de la location meublée a provoqué des distorsions importantes dans le marché immobilier. Les propriétaires de biens meublés bénéficient actuellement d’avantages fiscaux importants, tels qu’un abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC ou la possibilité d’amortir le bien sous le régime réel, réduisant ainsi leur base imposable.

Cette fiscalité favorable a encouragé de nombreux investisseurs à se tourner vers la location meublée plutôt que la location nue. Cela a entraîné une baisse de l’offre de logements longue durée, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques, exacerbant la spéculation immobilière. La réforme vise donc à aligner la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues, dans le but de rétablir un équilibre sur le marché locatif et de
stabiliser les prix de l’immobilier.

Les réformes du LMNP prévues pour 2025

Le projet de réforme du LMNP pour 2025 prévoit plusieurs changements majeurs, qui impacteront directement la rentabilité des investisseurs :

1. Reclassement des revenus locatifs : Actuellement, les revenus de la location meublée sont classés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est fiscalement avantageux. Dès 2025, ces revenus seront reclassés comme des bénéfices fonciers, comme c’est le cas pour les locations nues. Ce changement entraînera une
   augmentation de l’imposition pour les propriétaires, car les bénéfices fonciers ne permettent pas l’amortissement du bien.
2. Réduction de l’abattement forfaitaire : L’abattement forfaitaire du régime micro-BIC,
   actuellement fixé à 50 %, sera réduit à 40 % pour les locations de longue durée (plus de neuf
   mois) et à 30 % pour les locations de courte durée (type Airbnb). Cette mesure vise à
   encourager les baux stables au détriment des locations touristiques à court terme.
3. Suppression de l’amortissement : L’un des principaux avantages du régime LMNP,
   l’amortissement du bien immobilier, sera supprimé dans le cadre du régime réel. Cela aura
   un impact direct sur la rentabilité des propriétaires, car ils ne pourront plus réduire leur base
   imposable grâce à cet avantage fiscal.
4. Révision des plafonds de recettes : Le plafond des recettes pour bénéficier du régime
   micro-BIC, actuellement fixé à 72 600 €, sera abaissé. Cela obligera certains propriétaires à
   opter pour le régime réel, qui sera moins attractif avec la suppression de l’amortissement.
5. Encouragement des locations longue durée : Pour favoriser la stabilité locative, la réforme
   pourrait inclure des mesures incitatives pour les propriétaires qui optent pour des baux de
   longue durée, comme des abattements spécifiques ou un amortissement limité.

Conséquences pour les propriétaires

Les changements prévus dans la réforme du LMNP auront un impact important sur la rentabilité des investissements en location meublée. Les propriétaires verront une baisse de leur rentabilité nette après impôts, notamment en raison de la suppression de l’amortissement et de la réduction des abattements. Cela pourrait rendre certains investissements moins intéressants, en particulier dans les zones touristiques.

En conséquence, certains propriétaires pourraient être tentés de vendre leurs biens, ce qui pourrait provoquer une augmentation des transactions immobilières, surtout dans les zones où la location meublée domine. Les investisseurs devront également faire face à une gestion fiscale plus complexe, en raison de la nécessité de s’adapter aux nouvelles règles fiscales.

Stratégies pour s’adapter à la réforme

Pour faire face à ces changements, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires :

• Passage au régime réel : Malgré la suppression de l’amortissement, le régime réel permet encore de déduire certaines charges comme les frais de gestion, les travaux ou les intérêts d’emprunt. Ce régime reste avantageux dans certaines situations, notamment pour les investisseurs ayant des charges importantes.
• Favoriser la location longue durée : Les propriétaires peuvent se tourner vers des baux de longue durée, qui offrent plus de stabilité financière et pourraient bénéficier d’abattements spécifiques avec la réforme.
• Utiliser de nouveaux dispositifs fiscaux : Les dispositifs comme Loc’Avantages ou la loi Denormandie pour les rénovations énergétiques permettent d’obtenir des réductions fiscales intéressantes tout en investissant dans des projets socialement responsables.
• Passage au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Pour les propriétaires remplissant les conditions, le passage au statut LMP peut être une alternative pour continuer à bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que l’amortissement.

Conclusion

La réforme du régime LMNP pour 2025 va considérablement modifier le paysage de l’investissement immobilier en France. Les propriétaires de biens meublés devront réévaluer leur stratégie pour s’adapter à un cadre fiscal plus contraignant. Afin d’anticiper ces changements, il est recommandé de revoir ses options dès maintenant et de se préparer à la nouvelle donne fiscale. Pour tout conseil sur la location en LMNP ou les réformes qui
touchent à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter !

Le 1er octobre 2024, Michel Barnier, le nouveau Premier Ministre, a présenté son discours de politique générale à ’Assemblée Nationale. Parmi les nombreux sujets abordés, l’immobilier et le logement ont occupé une place importante. Avec des mesures visant à faciliter l’accès à la propriété et à encourager l’investissement locatif, ces annonces
dessinent les grandes lignes des évolutions à venir. Voici un aperçu des principales annonces concernant l’immobilier.

1. Élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Premier Ministre a exprimé son souhait d’élargir l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire français. Actuellement réservé aux zones dites « tendues » (zones A Bis, A et B1), où la demande de logement est supérieure à l’offre, cet élargissement permettrait également de soutenir la construction dans des zones moins tendues, comme les
zones B2 et C.

Cette initiative pourrait redynamiser le marché immobilier neuf dans ces zones en favorisant l’accession à la propriété. Toutefois, les détails précis de cet élargissement restent à définir, et la possibilité d’inclure la construction de maisons individuelles semble encore incertaine.

2. Simplification du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier, a fait l’objet de nombreuses critiques en raison de sa complexité et de son manque de fiabilité.

Michel Barnier a annoncé une prochaine simplification de ce dispositif, bien que les modalités concrètes n’aient pas encore été précisées. Cette simplification pourrait alléger les démarches administratives et rendre le processus ’évaluation énergétique plus accessible aux propriétaires et aux professionnels de l’immobilier.

3. Réforme du calendrier des interdictions de louer des passoires thermiques

Depuis quelques années, la réglementation impose progressivement l’interdiction de louer des logements considérés comme des « passoires thermiques », c’est-à-dire des logements mal isolés, classés G ou F dans le DPE. À partir de janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location, une mesure qui pourrait retirer plusieurs centaines de milliers de biens du marché locatif.

Cependant, le Premier Ministre a évoqué la possibilité d’ajuster le calendrier de ces interdictions. Cela pourrait offrir aux propriétaires un délai supplémentaire pour réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires et ainsi maintenir ces logements sur le marché locatif.

4. Assouplissement de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN)

La loi Zéro Artificialisation Nette des sols, mise en place pour limiter l’étalement urbain et protéger les espaces naturels, a compliqué la recherche de terrains constructibles, notamment pour les projets immobiliers. Michel Barnier a reconnu ce problème et a indiqué que cette loi pourrait être assouplie pour mieux répondre aux besoins de l’industrie et du
logement.

L’assouplissement de cette réglementation pourrait ainsi favoriser la construction de nouveaux logements tout en prenant en compte les enjeux environnementaux.

5. Simplification des normes de construction

Dans son discours, Michel Barnier a également insisté sur la nécessité de simplifier les normes de construction, qu’il s’agisse de logements neufs ou de réhabilitation de bâtiments anciens. Ces normes, souvent jugées trop complexes, peuvent ralentir les projets immobiliers et augmenter les coûts.

La simplification des procédures et des exigences techniques pourrait ainsi encourager la construction et rendre les projets immobiliers plus accessibles aux promoteurs et investisseurs.

Renforcement des pouvoirs locaux dans le logement social

Une autre mesure annoncée par Michel Barnier concerne le logement social. Il souhaite renforcer le rôle des maires dans l’attribution de ces logements afin de mieux cibler les ménages en difficulté. En outre, une réévaluation des loyers en fonction des ressources des locataires a été évoquée pour mieux adapter l’offre de logements sociaux aux besoins réels.

Conclusion : Anticipez les évolutions du marché immobilier avec un expert

Les annonces faites par le Premier Ministre Michel Barnier dessinent un avenir où l’immobilier sera profondément impacté par ces réformes. Que vous soyez propriétaire, investisseur ou en quête d’un bien immobilier, ces changements doivent être pris en compte pour ajuster vos stratégies et anticiper les évolutions du marché.

En tant que mandataire immobilier chez SAFTI, je suis à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos projets immobiliers, que ce soit pour l’acquisition, la vente, ou l’investissement locatif. N’attendez plus pour vous adapter aux nouvelles règles du marché et maximiser vos opportunités. Contactez-moi dès aujourd’hui pour discuter de
votre projet et obtenir des conseils personnalisés !