Immobilier : 4 pistes pour bien investir

Source : Lepoint.fr
Le recul des valeurs immobilières n’est pas catastrophique pour tout le monde. C’est même une aubaine pour les investisseurs en quête d’opportunités. Outre une acquisition moins onéreuse, ce reflux dope un rendement locatif bridé (gel et encadrement des loyers, etc.).

Mais, dans un marché en retournement, attention à bien sélectionner le bien et à en négocier habilement le prix. Les diverses formules possibles sont à géométrie variable.

Location meublée : presque tout-terrain. Voici encore à ce jour un « filon » efficace pour rentabiliser un bien locatif. L’idée ? Meubler un appartement de A à Z. Ainsi équipé, ce lieu décoré et « prêt à vivre » pourra se monnayer 20 à 30 % plus cher qu’une surface équivalente en location nue. Mais cette recette n’a rien de magique, elle ne convient pas à tous les biens ni partout. Elle est adaptée aux petites surfaces où des meubles « sur mesure » peuvent optimiser des surfaces exiguës et/ou répondre aux besoins de locataires présents pour un court ou moyen séjour (stage, études, formation). Grâce aux modes de vie plus nomades et à l’essor des demandes de logement pour des durées limitées dans le temps, ces locations ont le vent en poupe. « Cette formule fonctionne aussi pour les grands appartements loués en colocation ou en coliving. Elle peut aussi être un bon scénario en fin d’opération de défiscalisation immobilière (Scellier, Pinel) », explique Sophie Sosamrith, directrice générale d’Altarea Solutions et Services. Pour mémoire, le bail de courte durée est de douze mois (neuf mois pour les étudiants) contre trois ans pour une location nue.

Autre avantage : la fiscalité. « On peut amortir le prix du bien sur une longue période, mais aussi le coût des travaux, le mobilier, les frais d’acquisition et de l’agence immobilière. Efficace, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) au réel neutralise l’imposition », souligne Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement locatif.com. Pour ceux souhaitant optimiser le rendement, rien n’empêche de panacher du LMNP (la majorité du temps) avec une location de type Airbnb pendant la période estivale ou durant un événement important. À l’approche des JO de 2024, de nombreux bailleurs prévoient des baux meublés qui s’arrêteront durant cet événement afin de profiter de l’afflux des demandes de locations touristiques.

Location de courte durée : avec modération. Après la jungle et les abus des premières années, les locations de type Airbnb (occupation de logement à la nuitée) sont désormais strictement réglementées et contrôlées par les municipalités des grandes villes de France et dans plusieurs stations balnéaires. Les investisseurs « purs et durs » doivent faire preuve d’inventivité pour dénicher des communes où cette activité quasi commerciale n’est pas interdite et où il existe une demande pour ce genre de logements. « En Seine-Saint-Denis, notamment à Pantin et à Saint-Denis, on peut louer en location saisonnière (si l’on en fait la demande auprès de la mairie) sans contrepartie financière. Idem à Argenteuil. On relève également des villes comme Toulon et Vannes », détaille Manuel Ravier. À noter qu’à Marseille, la réglementation s’est durcie et limite cette location à un seul bien par particulier. « Pareil à Nice, où une licence est délivrée pour six ans », ajoute ce dernier. À Paris, seuls les propriétaires occupant leur logement sont en droit de louer ainsi, moins de 120 jours par an.

Beaucoup sont dans les starting-blocks pour encaisser le pactole durant la période des JO de Paris. « Ce complément de revenus me sera précieux pour payer le ravalement à venir de mon immeuble, où ma contribution est estimée à 9 000 euros », reconnaît Isabelle, B., habitante du 12 ^e arrondissement. Toutefois, gare aux faux pas. En plus d’être autorisée par la municipalité (il faut déclarer cette location en mairie), bien vérifier que cette occupation est autorisée dans l’immeuble. Pour éviter les nuisances liées à des arrivées et à des départs intempestifs, certains règlements de copropriété interdisent ces locations.

Dispositif Pinel : dernière ligne droite ! Le sablier est presque écoulé avant l’arrêt définitif du dispositif locatif Pinel lancé en 2015. En cas d’achat d’un logement neuf, au plus tard le 31 décembre 2023, un bailleur contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement (dans la limite de 52 500 euros de gain fiscal) sur douze ans. Et, l’an prochain, dernière année de vie de ce dispositif, l’avantage fiscal sera raboté à 14 % (économie fiscale de 42 000 euros). La fenêtre de tir pour profiter de cette loi est donc réduite mais encore envisageable.

D’autant plus que, l’activité dans le neuf étant en panne depuis déjà plusieurs mois, des opportunités sont à saisir. Si les promoteurs ont mis la pédale douce sur la sortie de nouveaux programmes, ils font en sorte d’écouler aussi rapidement que possible ceux déjà lancés. Et n’hésitent pas à consentir des ristournes ou des coups de pouce financiers. Jusqu’à fin novembre, Nexity propose aux investisseurs Pinel qui signeront avant la fin de l’année d’anticiper leurs revenus locatifs en leur versant, le mois suivant la signature de l’acte (soit bien avant la livraison), une somme allant de 450 euros (pour un studio) à 1 500 euros par mois (pour un 6-pièces) pendant dix-huit mois. À l’occasion de désistements ou de refus de prêts, certains lots qui reviennent à la vente sont souvent décotés. Il conviendra d’être réactif et doté d’un financement solide. « Dans ce momentum de marché, il y a des opportunités à saisir », affirme Benjamin Nicaise, président du groupe Consultim.

Viager : se constituer un patrimoine. Une des façons de devenir propriétaire avec une valeur décotée d’environ 50 % ? Investir dans un viager. Le prix est surtout déterminé par l’espérance de vie de l’occupant vendeur. Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur paie une somme unique appelée « bouquet », puis s’engage à verser au senior une rente viagère mensuelle. « Cette acquisition est adaptée à ceux qui souhaitent investir dans la pierre pour se préparer un patrimoine en vue de la retraite », indique Stanley Nahon, DG de Renée Costes Viager. Plusieurs raisons militent en faveur de cette opération. D’abord, l’occupant restant dans les lieux, il n’y a donc pas de souci de gestion locative pour l’acheteur. Ensuite, cette acquisition n’alourdit pas la fiscalité de l’acquéreur puisque aucun revenu locatif n’est encaissé. Ce dernier devra néanmoins s’acquitter des gros travaux prévus dans la copropriété ou dans la maison (ravalement, réfection de toiture, etc.).

Face au vieillissement de la population et à la volonté des seniors de se maintenir à domicile, les biens vendus en viager sont nombreux. « Les candidats acheteurs ont un large choix : appartement en ville, maison de campagne, logement balnéaire… le tout, avec des formules de viager libre et occupé », indique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Un écueil notable toutefois, ce type d’achat se finance très rarement avec un crédit immobilier 

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