La nouvelle année apporte son lot de changements dans le secteur immobilier, marquée par des réformes significatives qui touchent aussi bien les aides à la rénovation, les conditions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ), les modalités de crédit immobilier, que l’encadrement des loyers. Ces mesures visent à encourager la rénovation énergétique, faciliter l’accession à la propriété dans certaines zones (il était temps !) et contrôler l’évolution des loyers.

Recentrage de MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’, une aide gouvernementale destinée à financer les travaux de rénovation énergétique, connaît des ajustements majeurs en 2024. Désormais, l’accent est mis sur les rénovations globales, nécessitant l’intervention de Mon Accompagnateur Rénov’. Cette mesure vise à optimiser l’efficacité énergétique des bâtiments en encourageant des travaux plus complets et structurés.

Pour les propriétaires de logements particulièrement énergivores, communément appelés « passoires thermiques », les conditions d’obtention de MaPrimeRénov’ se durcissent. Ces propriétaires devront réaliser au moins deux types de travaux de rénovation pour être éligibles. Cette mesure vise à accélérer la rénovation des logements les moins performants énergétiquement.

En outre, le plafond de prise en charge des travaux est revu à la hausse, passant de 35 000€ en 2023 à 70 000€ en 2024 pour les rénovations les plus importantes. Cette augmentation substantielle du plafond permettra de couvrir une part plus significative des coûts pour les projets de grande envergure.

Evolution du PTZ

Le PTZ, un dispositif clé pour faciliter l’accession à la propriété, évolue également en 2024. Désormais, ce prêt sans intérêts est réservé aux logements neufs collectifs situés dans des zones urbaines tendues et aux logements anciens partout ailleurs en France. Il ne sera plus possible d’obtenir un PTZ pour la construction d’une maison individuelle, une mesure qui pourrait influencer les choix de localisation et de type de logement des futurs propriétaires.

La grille de revenus permettant l’accès au PTZ est révisée, rendant ce prêt accessible à des ménages gagnant jusqu’à 4500€ par mois, contre 2500€ précédemment. Cette extension devrait ouvrir l’accès à la propriété à un plus grand nombre de ménages.

De plus, la quotité du PTZ, c’est-à-dire la part du coût total du projet immobilier pouvant être financée par ce prêt, est augmentée. Elle passe de 40% à 50% pour les revenus les plus modestes, rendant ainsi l’achat immobilier plus abordable pour cette catégorie de la population.

Révision de l’accès au crédit

2024 voit également des changements dans les conditions d’accès au crédit immobilier. Le taux de rémunération des Plans d’Épargne Logement (PEL) est revu à la hausse, passant de 2% en 2023 à 2,25% en 2024. Cette augmentation rend le PEL plus attractif pour les épargnants souhaitant financer un projet immobilier.

La durée maximale du taux d’emprunt est prolongée à 27 ans, contre 25 ans auparavant, pour les projets incluant des travaux de rénovation. Cette extension de durée vise à faciliter le financement de projets de rénovation énergétique, qui sont souvent coûteux et complexes.

En outre, les prêts-relais, utilisés pour l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, sont désormais exclus du calcul du taux d’endettement, à condition qu’ils ne représentent pas plus de 80% de la valeur du bien. Cette mesure pourrait faciliter les transitions immobilières pour de nombreux propriétaires.

Encadrement des loyers

Enfin, l’encadrement des loyers se renforce. Plusieurs villes, dont Bayonne et des communes de Grenoble Alpes-Métropole, ont été sélectionnées pour appliquer cette mesure. D’autres grandes villes, comme Marseille et Rennes, expriment également leur volonté d’adopter cet encadrement. Cette politique vise à contrôler l’augmentation des loyers et à rendre le marché locatif plus accessible.

Conclusion

Les mesures introduites en 2024 témoignent d’une volonté forte de réformer le secteur immobilier en France. Elles visent à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, faciliter l’accès à la propriété, et contrôler l’évolution des loyers. Pour les propriétaires, les acheteurs et les locataires, ces changements représentent de nouvelles opportunités mais aussi de nouveaux défis à relever.

Vous souhaitez savoir comment ces mesures auront une incidence sur votre projet immobilier ? Sur votre vente, votre acquisition ? Prenons rendez-vous dès aujourd’hui !

Ciel gris, vent qui siffle et température qui chute… que fait le marché immobilier quand le mauvais temps s’invite? Surprenant, mais vrai: la pluie et le froid ont leur mot à dire dans le dynamisme commercial immobilier!

Côté obscur : Une visite sous un ciel couvert peut ternir l’éclat d’un bien. Manque de lumière naturelle, vue sur un jardin détrempé… L’atmosphère devient moins invitante, laissant parfois une impression morose qui peut refroidir l’enthousiasme des acheteurs. Et quand les défauts se révèlent, comme une isolation peu efficace ou des infiltrations, les offres peuvent se faire timides, voire pluvieuses.

Rayon de soleil : Un vrai test pour les maisons: les visites par mauvais temps mettent en valeur les atouts d’une bonne isolation et d’un chauffage performant. Et ce que je constate est que ceux qui bravent le mauvais temps sont souvent des acheteurs sérieux, avec une envie d’achat bien trempée.

Les visites immobilières par temps maussade offrent donc une perspective unique, à la fois pour l’acheteur, qui découvre le bien dans des conditions réalistes, et pour le vendeur, qui peut mettre en avant la résistance et le confort de son foyer. Alors, même si les parapluies s’ouvrent, le marché immobilier ne prend pas l’eau!

Vous ne me connaissez pas ?

Je suis Morgane GUYOT conseillère indépendante en immobilier sur la région Nantaise et j’en profite pour vous partager mon quotidien, les tendances du marché et des infos pour vous aider dans votre projet immobilier.

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Si vous envisagez de vendre votre propriété, sachez qu’un audit énergétique est une étape incontournable depuis Avril 2023 pour les logements affichant une étiquette énergétique F ou G, selon le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette nouvelle réglementation vise à stimuler la modernisation des biens immobiliers en France, un parc caractérisé en grande partie par son ancienneté. Une étude du CGDD/SDES en 2022 révèle qu’en France, sur quelque 30 millions de résidences principales, à peine 5 %, soit 1,5 million de ces habitations, sont considérées comme à faible consommation énergétique. À l’inverse, 17 %, soit 5,2 millions, sont identifiées comme des passoires thermiques.

Qui est concerné par l’audit énergétique ?

Cet audit touche les détenteurs de maisons individuelles ainsi que les bâtiments multiples détenus par un seul propriétaire et mis en vente sur le territoire métropolitain français.

Pour l’instant, l’exigence de cet audit se limite aux propriétés classées F ou G, aussi qualifiées de « passoires énergétiques ». Cette règle s’applique dès lors que la promesse de vente est signée ou à défaut, lors de la signature de l’acte de vente, à partir du 1er avril 2023, en référence au décret du 9 août 2022.

La portée de cette obligation s’élargira progressivement aux :

• Logements de catégorie E à partir du 1er janvier 2025.
• Propriétés classées D à compter du 1er janvier 2034.

Si vous êtes propriétaire, il vous incombe d’initier cette démarche en amont de la vente pour pouvoir fournir l’audit énergétique au candidat acquéreur dès sa première visite ou, au plus tard, lors de la finalisation de la promesse de vente.

Il ne faut pas confondre l’audit énergétique avec le DPE, bien que tous deux concernent l’efficacité énergétique. L’audit offre une évaluation beaucoup plus exhaustive, examinant en détail les caractéristiques techniques et l’isolation de la propriété. Il fournit un aperçu précis de la consommation d’énergie du logement et, sur la base de ces informations, propose une hiérarchisation des travaux de rénovation énergétique pour améliorer les performances de l’habitat, son confort, tout en diminuant les dépenses énergétiques et l’empreinte écologique. En outre, l’audit détermine un calendrier pour la réalisation des travaux suggérés, évalue les coûts et projette les économies futures. Il est important de noter que cet audit ne remplace pas le DPE.

La performance énergétique d’un logement a un impact significatif sur le prix de vente et les négociations lors de la commercialisation pour plusieurs raisons :

1. Coûts de fonctionnement : Les logements avec une meilleure performance énergétique coûtent généralement moins cher à chauffer et à refroidir. Les acheteurs potentiels prennent en compte ces économies futures lorsqu’ils considèrent le prix total d’achat, ce qui peut justifier un prix de vente plus élevé pour des logements économes en énergie.
2. Confort du logement : Un logement bien isolé et performant sur le plan énergétique offre un meilleur confort thermique. Cela peut être un argument de vente fort, surtout dans les régions où les températures sont extrêmes, en été comme en hiver.
3. Durabilité et impact environnemental : De plus en plus d’acheteurs sont conscients de leur empreinte carbone et recherchent des habitations qui contribuent à la protection de l’environnement. Un bon score de performance énergétique peut rendre un bien plus attrayant pour ce segment de marché.
4. Rénovations futures : Un logement avec une faible performance énergétique peut nécessiter des travaux de rénovation coûteux. Les acheteurs anticipent souvent ces coûts et les négocient à la baisse du prix de vente initial.
5. Accessibilité aux prêts et subventions : Certains pays offrent des prêts avantageux ou des aides financières pour les propriétés ayant de bons indices de performance énergétique. Un logement performant peut donc offrir des avantages financiers supplémentaires à l’acheteur, qui seront pris en compte dans l’offre d’achat.
6. Réglementations et contraintes légales : Avec les réglementations de plus en plus strictes sur la performance énergétique, les propriétés non conformes peuvent perdre de leur valeur ou être plus difficiles à vendre. Les acheteurs pourraient être réticents à investir dans un bien qui nécessitera des mises aux normes coûteuses à court ou moyen terme.
7. Perception du marché : La tendance du marché est en faveur des logements verts et économes en énergie. Un mauvais score peut donc affecter négativement la perception de la valeur d’un bien par les acheteurs potentiels.

En somme, la performance énergétique est devenue un facteur de plus en plus important dans la décision d’achat et peut influencer de manière significative le prix et les négociations lors de la vente d’un logement. Les vendeurs avec des biens énergétiquement performants sont souvent en position de force pour négocier, tandis que ceux avec des propriétés moins performantes peuvent avoir à ajuster leurs attentes en termes de prix de vente ou à envisager la réalisation de travaux avant la mise sur le marché. Pour vendre un bien avec une mauvaise performance énergétique, faites vous accompagner par un professionnel qui saura anticiper les objections et questions qu’un acquéreur sera susceptible de soulever lors des négociations.

Source : Lepoint.fr
Le recul des valeurs immobilières n’est pas catastrophique pour tout le monde. C’est même une aubaine pour les investisseurs en quête d’opportunités. Outre une acquisition moins onéreuse, ce reflux dope un rendement locatif bridé (gel et encadrement des loyers, etc.).

Mais, dans un marché en retournement, attention à bien sélectionner le bien et à en négocier habilement le prix. Les diverses formules possibles sont à géométrie variable.

Location meublée : presque tout-terrain. Voici encore à ce jour un « filon » efficace pour rentabiliser un bien locatif. L’idée ? Meubler un appartement de A à Z. Ainsi équipé, ce lieu décoré et « prêt à vivre » pourra se monnayer 20 à 30 % plus cher qu’une surface équivalente en location nue. Mais cette recette n’a rien de magique, elle ne convient pas à tous les biens ni partout. Elle est adaptée aux petites surfaces où des meubles « sur mesure » peuvent optimiser des surfaces exiguës et/ou répondre aux besoins de locataires présents pour un court ou moyen séjour (stage, études, formation). Grâce aux modes de vie plus nomades et à l’essor des demandes de logement pour des durées limitées dans le temps, ces locations ont le vent en poupe. « Cette formule fonctionne aussi pour les grands appartements loués en colocation ou en coliving. Elle peut aussi être un bon scénario en fin d’opération de défiscalisation immobilière (Scellier, Pinel) », explique Sophie Sosamrith, directrice générale d’Altarea Solutions et Services. Pour mémoire, le bail de courte durée est de douze mois (neuf mois pour les étudiants) contre trois ans pour une location nue.

Autre avantage : la fiscalité. « On peut amortir le prix du bien sur une longue période, mais aussi le coût des travaux, le mobilier, les frais d’acquisition et de l’agence immobilière. Efficace, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) au réel neutralise l’imposition », souligne Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement locatif.com. Pour ceux souhaitant optimiser le rendement, rien n’empêche de panacher du LMNP (la majorité du temps) avec une location de type Airbnb pendant la période estivale ou durant un événement important. À l’approche des JO de 2024, de nombreux bailleurs prévoient des baux meublés qui s’arrêteront durant cet événement afin de profiter de l’afflux des demandes de locations touristiques.

Location de courte durée : avec modération. Après la jungle et les abus des premières années, les locations de type Airbnb (occupation de logement à la nuitée) sont désormais strictement réglementées et contrôlées par les municipalités des grandes villes de France et dans plusieurs stations balnéaires. Les investisseurs « purs et durs » doivent faire preuve d’inventivité pour dénicher des communes où cette activité quasi commerciale n’est pas interdite et où il existe une demande pour ce genre de logements. « En Seine-Saint-Denis, notamment à Pantin et à Saint-Denis, on peut louer en location saisonnière (si l’on en fait la demande auprès de la mairie) sans contrepartie financière. Idem à Argenteuil. On relève également des villes comme Toulon et Vannes », détaille Manuel Ravier. À noter qu’à Marseille, la réglementation s’est durcie et limite cette location à un seul bien par particulier. « Pareil à Nice, où une licence est délivrée pour six ans », ajoute ce dernier. À Paris, seuls les propriétaires occupant leur logement sont en droit de louer ainsi, moins de 120 jours par an.

Beaucoup sont dans les starting-blocks pour encaisser le pactole durant la période des JO de Paris. « Ce complément de revenus me sera précieux pour payer le ravalement à venir de mon immeuble, où ma contribution est estimée à 9 000 euros », reconnaît Isabelle, B., habitante du 12 ^e arrondissement. Toutefois, gare aux faux pas. En plus d’être autorisée par la municipalité (il faut déclarer cette location en mairie), bien vérifier que cette occupation est autorisée dans l’immeuble. Pour éviter les nuisances liées à des arrivées et à des départs intempestifs, certains règlements de copropriété interdisent ces locations.

Dispositif Pinel : dernière ligne droite ! Le sablier est presque écoulé avant l’arrêt définitif du dispositif locatif Pinel lancé en 2015. En cas d’achat d’un logement neuf, au plus tard le 31 décembre 2023, un bailleur contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement (dans la limite de 52 500 euros de gain fiscal) sur douze ans. Et, l’an prochain, dernière année de vie de ce dispositif, l’avantage fiscal sera raboté à 14 % (économie fiscale de 42 000 euros). La fenêtre de tir pour profiter de cette loi est donc réduite mais encore envisageable.

D’autant plus que, l’activité dans le neuf étant en panne depuis déjà plusieurs mois, des opportunités sont à saisir. Si les promoteurs ont mis la pédale douce sur la sortie de nouveaux programmes, ils font en sorte d’écouler aussi rapidement que possible ceux déjà lancés. Et n’hésitent pas à consentir des ristournes ou des coups de pouce financiers. Jusqu’à fin novembre, Nexity propose aux investisseurs Pinel qui signeront avant la fin de l’année d’anticiper leurs revenus locatifs en leur versant, le mois suivant la signature de l’acte (soit bien avant la livraison), une somme allant de 450 euros (pour un studio) à 1 500 euros par mois (pour un 6-pièces) pendant dix-huit mois. À l’occasion de désistements ou de refus de prêts, certains lots qui reviennent à la vente sont souvent décotés. Il conviendra d’être réactif et doté d’un financement solide. « Dans ce momentum de marché, il y a des opportunités à saisir », affirme Benjamin Nicaise, président du groupe Consultim.

Viager : se constituer un patrimoine. Une des façons de devenir propriétaire avec une valeur décotée d’environ 50 % ? Investir dans un viager. Le prix est surtout déterminé par l’espérance de vie de l’occupant vendeur. Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur paie une somme unique appelée « bouquet », puis s’engage à verser au senior une rente viagère mensuelle. « Cette acquisition est adaptée à ceux qui souhaitent investir dans la pierre pour se préparer un patrimoine en vue de la retraite », indique Stanley Nahon, DG de Renée Costes Viager. Plusieurs raisons militent en faveur de cette opération. D’abord, l’occupant restant dans les lieux, il n’y a donc pas de souci de gestion locative pour l’acheteur. Ensuite, cette acquisition n’alourdit pas la fiscalité de l’acquéreur puisque aucun revenu locatif n’est encaissé. Ce dernier devra néanmoins s’acquitter des gros travaux prévus dans la copropriété ou dans la maison (ravalement, réfection de toiture, etc.).

Face au vieillissement de la population et à la volonté des seniors de se maintenir à domicile, les biens vendus en viager sont nombreux. « Les candidats acheteurs ont un large choix : appartement en ville, maison de campagne, logement balnéaire… le tout, avec des formules de viager libre et occupé », indique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Un écueil notable toutefois, ce type d’achat se finance très rarement avec un crédit immobilier 

Article disponible sur Lepoint.fr https://www.lepoint.fr/immobilier/immobilier-4-pistes-pour-bien-investir-19-10-2023-2540006_31.php

La période que nous connaissons actuellement est assez inédite. Depuis début 2022, nous sommes en transition entre une période de taux bas et de prix élevés et une période de taux élevés et de prix… qui devraient être plus bas ! Nous sommes passés de taux d’emprunt de 1,06% en janvier 2022 à 4% aujourd’hui, et nous prévoyons d’atteindre 5% à la fin de l’année. Cela induit une perte d’environ 25 % du pouvoir d’achat des acquéreurs, qui font par ailleurs face à des conditions d’emprunt plus restrictives (exigences plus élevées des banques en apport financier, taux d’endettement, épargne,…).

Notre rôle dans cette période est renforcé :
• Négociation des prix auprès des vendeurs afin de ne pas leur faire perdre du temps, et de l’argent !
• Rôle de conseil pour la vente rapide de leur bien, mise en valeur et visibilité maximale
• Utiliser pleinement l’avantage de travailler en réseau ou avec des agences partenaires pour réaliser les transactions. Le travail en équipe est dans notre ADN chez SAFTI.
• Conseiller sur le procédé de la vente : par exemple dans le cadre d’un déménagement, je déconseille d’acheter avant de vendre, quitte à passer par la case location.

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Il existe plusieurs méthodes pour réaliser une estimation immobilière. Voici un liste non exhaustive des éléments que je prends en compte :

Le prix des biens similaires vendus les plus proches de votre bien.
Le prix des biens similaires actuellement sur le marché.
Les particularités du bien qui pourraient avoir un impact sur le prix (à la hausse ou à la baisse). Quelques exemples: le vis-à-vis, la proximité d’un axe bruyant, l’étiquette énergétique, la qualité et l’année de la dernière rénovation, les travaux à prévoir ou déjà réalisés dans la copropriété.

Et bien entendu : l’évolution des prix du marché ! En hausse jusque mi-2022, les prix suivent une tendance à la baisse depuis 1 an, à hauteur d’environ 1% par mois.
Vendeurs : plus tôt vous vendez, meilleur sera votre prix de vente. En effet sur un marché à la baisse, le temps ne joue pas en votre faveur, contrairement aux années précédentes.

Vous voulez pré-estimer votre bien ? Utilisez notre outil d’estimation en ligne morganeguyot.fr/estimer

Une question que se posent de nombreux propriétaires, et à laquelle je peux apporter des éléments de réponse.

Dans un contexte où les prix immobiliers baissent d’environ 1% par mois, et où le pouvoir d’achat des acheteurs diminue de 2% par mois, il est important d’adopter une approche prudente pour garder une dynamique dans la commercialisation de votre bien.

1. **Prix compétitif** : Si vous souhaitez vendre rapidement, vous devrez probablement ajuster le prix de vente pour rendre votre bien compétitif par rapport aux autres offres. Aujourd’hui, avec 30% de ventes en moins par rapport à l’an dernier, seuls les biens compétitifs en prix se vendent.

2. **Visibilité maximale** : Donnez vous toutes les chances grâce à une diffusion massive de votre annonce. Chez SAFTI nous vous garantissons une visibilité maximale grâce au partenariats avec les sites immobiliers et la puissance du travail en réseau avec nos collègues.

3.**Attractivité du bien** : votre annonce génère-t-elle des clics, des appels ? Si oui, suffisamment pour générer des visites ? Des offres ? Il est important de garder une dynamique dans la commercialisation. En fonction de votre secteur, et grâce aux conseils d’un professionnel, vous pourrez juger de l’attractivité de votre bien, et effectuer un réajustement du prix si nécessaire.

4. **Négociation** : Soyez prêt à négocier avec les acheteurs potentiels. Si votre prix initial est compétitif, cela peut attirer davantage d’acheteurs, ce qui pourrait conduire à des offres plus élevées.

Enfin, faîtes-vous accompagner par un professionnel pour gérer au mieux la vente de votre propriété dans ces conditions de marché. Gagnez du temps, et de l’argent.

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Voici mes 4 astuces pour réaliser des photos de pro :
#1 : Utiliser un appareil de qualité et un objectif grand-angle : j’ai investi dans une formation et du matériel adéquat dès mes débuts dans l’immobilier.

#2 : Mettre de l’ordre dans la maison : exit les serviettes et flacons de la salle de bains, les éponges et torchons de la cuisine. On range et on désencombre un max !

#3 : Ouvrir les stores et allumer les lumières indirectes pour plus de luminosité et un rendu de qualité.

#4 : Prendre la photo à une hauteur de 1,20 m afin d’éviter une trop grand distorsion des sols et plafonds. 

Le soin que j’apporte à mes photos immobilières est la première étape pour mener votre projet de vente vers la réussite. Alors, quand est-ce qu’on prend rendez-vous pour une séance photo de votre bien ?

Pour vendre votre bien immobilier, il faut jouer la carte du juste prix et de la simplicité. Plus le prix de votre maison/appartement correspond à la réalité du marché, plus il a des chances de trouver preneur rapidement. Il est par conséquent essentiel de ne pas surestimer sa maison lorsqu’on souhaite la vendre. Et cela pour 5 raisons :

1. Fixer un prix de vente trop élevé peut prolonger les délais de vente. Les acheteurs potentiels pourraient être découragés par un prix excessif et se tourner vers d’autres biens proposés à des prix plus réalistes.
2. Une surestimation du prix peut donner l’impression aux acheteurs potentiels que vous êtes peu réaliste et/ou peu enclin(e) à négocier.
3. Un prix de vente excessif peut réduire le nombre de visites et d’offres que vous recevez. Les acheteurs ont de nos jours une assez bonne connaissance du marché. Ils peuvent donc rapidement identifier les maisons surévaluées. Si votre maison est perçue comme étant trop chère, elle risque d’être écartée des recherches des acheteurs, ce qui limitera les opportunités de vente.
4. Le marché immobilier est influencé par l’offre et la demande, mais aussi par les prix des propriétés comparables. Si votre maison reste trop longtemps le marché, vous devrez baisser son prix. Et au final, vous aurez perdu du temps… 
5. En fixant un prix réaliste et compétitif, vous maximisez vos chances de vendre rapidement et efficacement. Votre bien ne restera donc pas trop longtemps sur le marché, ce qui a tendance à en faire baisser sa valeur. Vous pourrez également, passer à l’étape suivante de votre projet immobilier, qu’il s’agisse d’acheter une nouvelle propriété, de réinvestir ailleurs ou de concrétiser d’autres projets personnels.

Pour construire un abri de jardin, une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire en fonction de sa surface.

Les règles sont différentes selon le territoire concerné. Si vous n’habitez pas dans un secteur protégé, c’est le cas général qui s’applique :

 L’abri fait moins de 5m² de surface : pas de déclaration

 L’abri fait entre 5 et 20m² de surface : déclaration préalable nécessaire

L’abri fait plus de 20m² de surface : permis de construire nécessaire

Attention à bien être en règle en cas de vente : votre abri de jardin doit avoir fait l’objet d’une déclaration ou d’un permis si il dépasse 5m² d’emprise au sol ! Cela fait partie des points que je vérifie avant la vente.

En bonus : la photo d’un des plus jolis abris de jardin que j’ai jamais visités à Nantes  !