Lors de la vente d’un bien immobilier, vendeurs et acheteurs sont souvent confrontés à un choix crucial : opter pour un compromis de vente ou une promesse de vente. Bien que ces deux contrats semblent similaires, ils présentent des différences fondamentales, et il est essentiel de comprendre leurs particularités pour faire un choix éclairé. En tant que mandataires immobiliers chez SAFTI, nous privilégions la signature de contrats d’avant-vente chez le notaire, assurant ainsi une sécurité maximale pour les deux parties.

Compromis de Vente vs Promesse de Vente : Quelles Différences ?

Compromis de Vente

Le compromis de vente, souvent appelé « promesse synallagmatique de vente », est un accord bilatéral engageant à la fois le vendeur et l’acheteur. Dans ce contrat, les deux parties s’engagent fermement à procéder à la vente : le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter. Une fois signé, le compromis de vente est très contraignant : sauf conditions suspensives non réalisées (comme l’obtention d’un prêt), il est difficile pour l’une ou l’autre des parties de se rétracter sans encourir des pénalités.

Promesse de Vente

La promesse de vente, en revanche, peut être unilatérale ou bilatérale. La plus courante, la promesse unilatérale de vente, engage le vendeur à vendre son bien à l’acheteur, mais laisse à ce dernier une option : il peut choisir d’acheter ou non dans un délai fixé. Pendant ce délai, le vendeur ne peut vendre à une autre personne. Si l’acheteur décide d’acquérir le bien, la promesse se transforme en vente.

Avantages de la Promesse de Vente

Flexibilité pour l’Acheteur

L’un des principaux avantages de la promesse de vente est la flexibilité qu’elle offre à l’acheteur. Ce dernier bénéficie d’un délai pour décider de l’achat sans pression, lui permettant de finaliser son financement ou d’effectuer des vérifications supplémentaires sur le bien.

Sécurité pour le Vendeur

Bien que moins contraignante que le compromis, la promesse de vente offre une sécurité au vendeur. En cas de désistement de l’acheteur après la période d’option, l’indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix de vente) reste acquise au vendeur.

Clarté des Conditions

La promesse de vente permet de définir clairement les conditions de la vente, les obligations des parties, ainsi que les éventuelles conditions suspensives. Cette précision limite les risques de malentendus ou de conflits ultérieurs.

La Signature Chez le Notaire : Un Gage de Sécurité

Chez SAFTI, nous comprenons l’importance de la sécurité dans les transactions immobilières. C’est pourquoi nous signons systématiquement les contrats d’avant-vente chez le notaire. Cette pratique offre plusieurs avantages :

1. Authentification du Contrat : Le notaire garantit l’authenticité du contrat, assurant que toutes les parties ont bien compris leurs engagements et les conséquences de la transaction.

2. Vérification Légale : Le notaire effectue toutes les vérifications légales nécessaires (titres de propriété, servitudes, urbanisme, etc.), évitant ainsi d’éventuelles surprises désagréables par la suite.

3. Sécurité des Fonds : Le dépôt de la garantie ou de l’indemnité d’immobilisation se fait sur le compte du notaire, assurant une gestion transparente et sécurisée des fonds.

4. Accompagnement et Conseil : Le notaire apporte son expertise pour conseiller et accompagner vendeurs et acquéreurs tout au long du processus.

Conclusion

En choisissant la promesse de vente et en signant les contrats chez le notaire, SAFTI offre à ses clients une sécurité et une tranquillité d’esprit inégalées. Cette approche professionnelle garantit que toutes les parties sont bien informées et protégées tout au long du processus de vente. Que vous soyez vendeur ou acheteur, travailler avec SAFTI vous assure une transaction sereine et sécurisée.

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La nouvelle année apporte son lot de changements dans le secteur immobilier, marquée par des réformes significatives qui touchent aussi bien les aides à la rénovation, les conditions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ), les modalités de crédit immobilier, que l’encadrement des loyers. Ces mesures visent à encourager la rénovation énergétique, faciliter l’accession à la propriété dans certaines zones (il était temps !) et contrôler l’évolution des loyers.

Recentrage de MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’, une aide gouvernementale destinée à financer les travaux de rénovation énergétique, connaît des ajustements majeurs en 2024. Désormais, l’accent est mis sur les rénovations globales, nécessitant l’intervention de Mon Accompagnateur Rénov’. Cette mesure vise à optimiser l’efficacité énergétique des bâtiments en encourageant des travaux plus complets et structurés.

Pour les propriétaires de logements particulièrement énergivores, communément appelés « passoires thermiques », les conditions d’obtention de MaPrimeRénov’ se durcissent. Ces propriétaires devront réaliser au moins deux types de travaux de rénovation pour être éligibles. Cette mesure vise à accélérer la rénovation des logements les moins performants énergétiquement.

En outre, le plafond de prise en charge des travaux est revu à la hausse, passant de 35 000€ en 2023 à 70 000€ en 2024 pour les rénovations les plus importantes. Cette augmentation substantielle du plafond permettra de couvrir une part plus significative des coûts pour les projets de grande envergure.

Evolution du PTZ

Le PTZ, un dispositif clé pour faciliter l’accession à la propriété, évolue également en 2024. Désormais, ce prêt sans intérêts est réservé aux logements neufs collectifs situés dans des zones urbaines tendues et aux logements anciens partout ailleurs en France. Il ne sera plus possible d’obtenir un PTZ pour la construction d’une maison individuelle, une mesure qui pourrait influencer les choix de localisation et de type de logement des futurs propriétaires.

La grille de revenus permettant l’accès au PTZ est révisée, rendant ce prêt accessible à des ménages gagnant jusqu’à 4500€ par mois, contre 2500€ précédemment. Cette extension devrait ouvrir l’accès à la propriété à un plus grand nombre de ménages.

De plus, la quotité du PTZ, c’est-à-dire la part du coût total du projet immobilier pouvant être financée par ce prêt, est augmentée. Elle passe de 40% à 50% pour les revenus les plus modestes, rendant ainsi l’achat immobilier plus abordable pour cette catégorie de la population.

Révision de l’accès au crédit

2024 voit également des changements dans les conditions d’accès au crédit immobilier. Le taux de rémunération des Plans d’Épargne Logement (PEL) est revu à la hausse, passant de 2% en 2023 à 2,25% en 2024. Cette augmentation rend le PEL plus attractif pour les épargnants souhaitant financer un projet immobilier.

La durée maximale du taux d’emprunt est prolongée à 27 ans, contre 25 ans auparavant, pour les projets incluant des travaux de rénovation. Cette extension de durée vise à faciliter le financement de projets de rénovation énergétique, qui sont souvent coûteux et complexes.

En outre, les prêts-relais, utilisés pour l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien, sont désormais exclus du calcul du taux d’endettement, à condition qu’ils ne représentent pas plus de 80% de la valeur du bien. Cette mesure pourrait faciliter les transitions immobilières pour de nombreux propriétaires.

Encadrement des loyers

Enfin, l’encadrement des loyers se renforce. Plusieurs villes, dont Bayonne et des communes de Grenoble Alpes-Métropole, ont été sélectionnées pour appliquer cette mesure. D’autres grandes villes, comme Marseille et Rennes, expriment également leur volonté d’adopter cet encadrement. Cette politique vise à contrôler l’augmentation des loyers et à rendre le marché locatif plus accessible.

Conclusion

Les mesures introduites en 2024 témoignent d’une volonté forte de réformer le secteur immobilier en France. Elles visent à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, faciliter l’accès à la propriété, et contrôler l’évolution des loyers. Pour les propriétaires, les acheteurs et les locataires, ces changements représentent de nouvelles opportunités mais aussi de nouveaux défis à relever.

Vous souhaitez savoir comment ces mesures auront une incidence sur votre projet immobilier ? Sur votre vente, votre acquisition ? Prenons rendez-vous dès aujourd’hui !

J’ai accompagné récemment un vendeur qui avait des problèmes d’humidité dans sa maison. L’humidité dans les habitations est un problème pouvant engendrer des effets délétères tant sur la santé des résidents que sur l’intégrité de la structure du bâtiment. C’est aussi un point négatif à traiter avant une vente immobilière. Dans cet article, je vous présente les origines principales de l’humidité dans les maisons et les solutions adéquates pour y faire face.

Origines de l’Humidité dans les Habitats

Différents éléments peuvent causer des soucis d’humidité dans une habitation, notamment :

• Les Infiltrations d’Eau : Provenant de fuites au niveau des toits, des murs ou des canalisations. L’eau du sol peut aussi s’infiltrer à travers les murs enterrés ou les fondations.
• La Condensation : Résultant d’une ventilation insuffisante, elle se traduit par l’accumulation d’humidité en interne, souvent visible sous forme de moisissures sur les murs, plafonds et fenêtres.
• L’Humidité Ascensionnelle : Découlant de la remontée d’eau par capillarité depuis le sol, affectant surtout les rez-de-chaussée et sous-sols.

Impact de l’Humidité sur la Santé et le Bâtiment

Les conséquences de l’humidité sont significatives :

• Effets sur la Santé : Favorise la croissance de moisissures et d’acariens, engendrant allergies et troubles respiratoires, et peut aggraver des conditions chroniques comme l’asthme.
• Dégâts sur le Bâtiment : Les infiltrations et l’humidité ascensionnelle peuvent endommager les murs, plafonds, peintures, papiers peints, ainsi que les structures en bois, entraînant pourriture et déformations.

Traitement de l’Humidité dans les Logements

Pour remédier à l’humidité, plusieurs approches peuvent être adoptées, selon la cause :

• Réparation des Fuites : Il est crucial de réparer toute fuite détectée pour stopper l’humidité.
• Amélioration de la Ventilation : Installer des systèmes de ventilation mécanique ou assurer une aération régulière pour prévenir la condensation.
• Traitement de l’Humidité Ascensionnelle : Des solutions comme la pose de membranes d’étanchéité, l’injection de produits hydrofuges, ou la mise en place d’un drainage peuvent être envisagées.

Un diagnostic professionnel est recommandé pour identifier la cause précise de l’humidité et choisir le traitement approprié.

Prévention et Maintenance : Clés contre l’Humidité

Pour prévenir l’apparition de problèmes d’humidité :

• Un entretien régulier est essentiel pour prévenir l’humidité. Nettoyez vos gouttières, vérifiez l’étanchéité de votre toit, maintenez vos systèmes de ventilation et surveillez l’état général de votre logement.
• Assurez une Bonne Isolation : Cela réduit la condensation en limitant les écarts de température.
• Maintenez une Température Stable : Évitez les changements brusques de température favorisant la condensation.

Pour la mise en vente, traiter les problèmes d’humidité est une priorité !

Lorsque j’accompagne un vendeur dans la préparation du bien pour la vente, le traitement des problèmes d’humidité est une priorité. L’humidité dans les habitations étant un enjeu crucial pour la santé des occupants et la durabilité du bâtiment, elle peut devenir un frein pour les acquéreurs. En cas de problèmes d’humidité dans votre logement, je pourrai vous mettre en relation avec des professionnels qui diagnostiqueront et proposeront des solutions. En appliquant des traitements adaptés ou à minima en effectuant des devis, vous pouvez efficacement augmenter la valeur de votre bien ou rassurer vos futurs acquéreurs.

Récemment, j’ai estimé la valeur de deux appartements, et pour chacun d’entre eux, les propriétaires m’ont posé la question de vendre la place de stationnement séparément. Ma réponse n’était pas du tout la même, car de nombreux critères entrent en compte pour évaluer une place et pour juger de l’opportunité de vendre une place séparément. Zone urbaine, facilité de stationnement public, profil des potentiels acquéreurs… Voici un éclairage sur cette question.

Tout d’abord, comment estime-ton la valeur d’une place de stationnement ?

La place de stationnement, peut s’avérer être un atout majeur, surtout dans les zones urbaines où le stationnement est un luxe. Que votre place soit un garage fermé, un parking couvert ou un emplacement extérieur, sa valorisation varie considérablement.

Facteurs Influant sur la Valeur des Places de Stationnement

• Localisation et transports : Critère prédominant, une place en centre-ville coûte généralement plus cher que dans les zones périphériques. La place est-elle proche d’un arrêt de transports en commun ? D’une gare, d’un aéroport ? Quelle est l’alternative pour l’usager : le stationnement est il payant ou gratuit dans la zone ? Trouve-ton facilement des places ?
• Type de Stationnement: Boxé, couvert ou extérieur. Les garages boxés offrent sécurité, protection, et possibilité de stockage, augmentant leur valeur. Les parkings couverts sont moyennement valorisés tandis que les extérieurs sont les moins chers.
• Sécurité et Accessibilité: Système de sécurité, facilité d’accès avec porte motorisée et éclairage adéquat peuvent augmenter la valeur.
•  Taille et Configuration: La capacité à accueillir des véhicules de différentes tailles peut être un avantage.

Pour estimer la valeur d’un stationnement, une approche comparative permettra de connaitre le prix des stationnements à vendre et vendus dans le même secteur et obtenir une fourchette d’estimation.

Faut-il séparer ou non le Garage du Logement lors de la Vente ?

La réponse à cette question, souvent posée par mes clients, dépende de plusieurs facteurs.

Tout d’abord, pour pouvoir vendre le stationnement de manière séparée, il faut que le règlement de copropriété ne l’interdise pas. Ensuite, il faudra que le garage et l’appartement constituent bien deux lots distincts sur votre titre de copropriété.

Une séparation peut maximiser le potentiel financier. La condition numéro 1 est qu’il existe bien une demande pour des stationnements dans la zone où se situe le bien. Plus elle est forte, plus le gain potentiel sera élevé.

La deuxième condition est de s’assurer de pouvoir vendre le logement facilement sans la place de stationnement, et ce, à un prix supérieur au prix de l’ensemble dont on soustrait le prix de vente de la place de stationnement. Vous me suivez ? Sinon la technique n’a pas grand intérêt. Ce dernier point dépend du profil d’acquéreurs que vous visez : est-ce des personnes, jeunes, vivant seules, pouvant se satisfaire des transports en commun ? Ou est-ce un profil d’acquéreurs type famille ou personnes plus âgées ? Dans ce cas, la réponse sera différente.

Conclusion et Recommandations

Je vous conseille tout d’abord de faire appel à une évaluation professionnelle de votre bien, pour répondre à cette question avec une estimation précise. Enfin, dans une stratégie de vente séparée, vous devez vous montrer flexible en étant prêt à ajuster la stratégie en fonction des attentes particulières de vos acquéreurs.

Si vous souhaitez une estimation de votre bien, et en particulier une réponse à la question de la séparation de la place de parking, je vous invite à me contacter !

🤔 Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement et vous souhaitez mettre en place un prêt immobilier ? Vous ne savez pas par où commencer ? 🏠 Je vous résume les 6 étapes pour naviguer à travers le processus de prêt immobilier et faciliter vos démarches :

1. Constitution du dossier 📋: Commencez par rassembler vos documents financiers, tels que bulletins de salaire, bilans d’entreprise, échéanciers de crédits en cours, et relevés de compte. Pensez à anticiper pour obtenir ces pièces justificatives, car les délais peuvent être importants.
2. Sollicitation des prêteurs 💼: Vous pouvez vous adresser à votre banque ou, mieux encore, faire appel à un courtier immobilier pour accéder à un large réseau de banques. Le courtier peut souvent vous aider à obtenir de meilleures conditions.
3. Simulation de prêt 🖩: Une simulation de prêt vous donnera une idée précise de ce que vous pouvez emprunter et des conditions financières. Il est important que cette simulation soit récente et reflète votre situation actuelle. La simulation est à effectuer préférablement avant vos visites. En effet, c’est elle qui va orienter vos recherches. Par ailleurs, elle permettra de rassurer le vendeur sur vos capacités de financement en cas d’offre et l’avoir préparée en amont vous permettra de gagner en réactivité.
4. Étude de la banque et accord de principe 🏦: La banque va examiner votre dossier plus en profondeur et peut vous fournir un accord de principe. Cet accord n’est pas définitif, mais il représente une étape importante vers l’obtention du prêt.
5. Mise en place de la garantie et assurance décès emprunteur 🛡️: Cette étape implique la souscription à une assurance emprunteur et la mise en place de garanties. Si vous avez des problèmes de santé, cette étape peut prendre plus de temps en raison des évaluations de risque de l’assureur.
6. Validation finale du dossier et offre de prêt 📝: Une fois que la banque a complètement validé votre dossier, elle émet une offre de prêt. En tant que particulier, vous devez respecter un délai de réflexion de 11 jours avant de signer. Après la signature, la banque transfère les fonds au notaire, généralement sous 15 jours.
7. Félicitations, vous allez pouvoir signer l’acte de vente !

Quel est l’intérêt d’un courtier dans votre recherche de financement ?

Vous hésitez à faire appel à un courtier en prêt immobilier ? L’avantage majeur de faire appel à un courtier immobilier, plutôt que de s’adresser directement à sa banque, réside dans l’accès à un éventail plus large d’options de financement. Un courtier, grâce à ses relations étendues avec plusieurs banques et institutions financières, peut comparer et négocier des offres de prêt pour vous trouver les meilleures conditions possibles en termes de taux d’intérêt, de frais de dossier, et d’autres paramètres clés. De plus, le courtier possède une expertise approfondie du marché et peut vous conseiller sur la structure de prêt la plus adaptée à votre situation financière et à vos objectifs à long terme. En travaillant avec un courtier, vous gagnez non seulement en temps, en évitant de démarcher vous-même les banques, mais aussi en efficacité, car le courtier oriente votre dossier vers les offres les plus compétitives. Cela peut se traduire par des économies substantielles sur la durée totale de votre prêt immobilier.

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L’objectif de décarbonation du secteur du bâtiment, un enjeu crucial pour l’environnement, conduit à des changements significatifs dans le marché immobilier. La stratégie principale pour atteindre cet objectif est d’accélérer le rythme et la qualité des rénovations énergétiques, en ciblant en particulier les logements peu performants d’un point de vue énergétique, souvent qualifiés de « passoires thermiques ».

1. Interdiction progressive de la location de logements énergivores

La loi climat et résilience de 2021 a renforcé le rôle du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans la lutte contre les logements à faible performance énergétique. Depuis l’été 2022, les augmentations de loyers pour les logements classés F et G sont interdites. À partir de janvier 2023, la location de logements classés G+ devient illégale, sauf si des travaux d’amélioration sont effectués. À terme, 5,2 millions de logements seront touchés par ces interdictions d’ici 2028, et 40 % du parc privé pourrait être concerné d’ici dix ans, y compris les logements classés E dès 2034.

2. Pénurie de petites surfaces et mesures gouvernementales

Les petits logements, souvent classés de E à G, seront particulièrement affectés. Cette situation risque de réduire l’offre locative et de pénaliser les personnes à faibles revenus. En réponse, le gouvernement a lancé des initiatives pour accompagner les propriétaires dans la rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, et le déficit foncier.

3. Baisse des prix pour les logements mal isolés

La nouvelle législation a entraîné une hausse des mises en vente de passoires thermiques. Sur Se Loger, la proportion de ces biens a augmenté de 16 % en 2021 à 19 % en 2022. Le DPE devient un argument clé dans les négociations, avec de nombreux acquéreurs privilégiant les biens énergétiquement efficaces, et les vendeurs souvent contraints de baisser leur prix en raison d’une mauvaise étiquette énergétique.

Opportunités pour les investisseurs acquéreurs

Pour les investisseurs, cette situation offre des opportunités uniques. La baisse des prix des passoires thermiques crée un marché attractif pour ceux prêts à investir dans des rénovations énergétiques. Ces investissements peuvent transformer des propriétés inefficaces en logements éco-responsables très demandés, augmentant potentiellement leur valeur et attractivité. De plus, les incitations gouvernementales comme MaPrimeRénov’ rendent ces rénovations financièrement plus abordables. Pour les investisseurs visionnaires, c’est une chance de contribuer à la transition écologique tout en bénéficiant d’un retour sur investissement à long terme. Les logements rénovés peuvent attirer des locataires plus aisés, offrant des rendements locatifs plus élevés et une valorisation accrue du bien immobilier.

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Ciel gris, vent qui siffle et température qui chute… que fait le marché immobilier quand le mauvais temps s’invite? Surprenant, mais vrai: la pluie et le froid ont leur mot à dire dans le dynamisme commercial immobilier!

Côté obscur : Une visite sous un ciel couvert peut ternir l’éclat d’un bien. Manque de lumière naturelle, vue sur un jardin détrempé… L’atmosphère devient moins invitante, laissant parfois une impression morose qui peut refroidir l’enthousiasme des acheteurs. Et quand les défauts se révèlent, comme une isolation peu efficace ou des infiltrations, les offres peuvent se faire timides, voire pluvieuses.

Rayon de soleil : Un vrai test pour les maisons: les visites par mauvais temps mettent en valeur les atouts d’une bonne isolation et d’un chauffage performant. Et ce que je constate est que ceux qui bravent le mauvais temps sont souvent des acheteurs sérieux, avec une envie d’achat bien trempée.

Les visites immobilières par temps maussade offrent donc une perspective unique, à la fois pour l’acheteur, qui découvre le bien dans des conditions réalistes, et pour le vendeur, qui peut mettre en avant la résistance et le confort de son foyer. Alors, même si les parapluies s’ouvrent, le marché immobilier ne prend pas l’eau!

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Je suis Morgane GUYOT conseillère indépendante en immobilier sur la région Nantaise et j’en profite pour vous partager mon quotidien, les tendances du marché et des infos pour vous aider dans votre projet immobilier.

Ce qui me plaît dans ce métier ? Trouver les meilleures solutions pour répondre à vos objectifs et vous épauler tout au long de votre projet.

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Si vous envisagez de vendre votre propriété, sachez qu’un audit énergétique est une étape incontournable depuis Avril 2023 pour les logements affichant une étiquette énergétique F ou G, selon le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette nouvelle réglementation vise à stimuler la modernisation des biens immobiliers en France, un parc caractérisé en grande partie par son ancienneté. Une étude du CGDD/SDES en 2022 révèle qu’en France, sur quelque 30 millions de résidences principales, à peine 5 %, soit 1,5 million de ces habitations, sont considérées comme à faible consommation énergétique. À l’inverse, 17 %, soit 5,2 millions, sont identifiées comme des passoires thermiques.

Qui est concerné par l’audit énergétique ?

Cet audit touche les détenteurs de maisons individuelles ainsi que les bâtiments multiples détenus par un seul propriétaire et mis en vente sur le territoire métropolitain français.

Pour l’instant, l’exigence de cet audit se limite aux propriétés classées F ou G, aussi qualifiées de « passoires énergétiques ». Cette règle s’applique dès lors que la promesse de vente est signée ou à défaut, lors de la signature de l’acte de vente, à partir du 1er avril 2023, en référence au décret du 9 août 2022.

La portée de cette obligation s’élargira progressivement aux :

• Logements de catégorie E à partir du 1er janvier 2025.
• Propriétés classées D à compter du 1er janvier 2034.

Si vous êtes propriétaire, il vous incombe d’initier cette démarche en amont de la vente pour pouvoir fournir l’audit énergétique au candidat acquéreur dès sa première visite ou, au plus tard, lors de la finalisation de la promesse de vente.

Il ne faut pas confondre l’audit énergétique avec le DPE, bien que tous deux concernent l’efficacité énergétique. L’audit offre une évaluation beaucoup plus exhaustive, examinant en détail les caractéristiques techniques et l’isolation de la propriété. Il fournit un aperçu précis de la consommation d’énergie du logement et, sur la base de ces informations, propose une hiérarchisation des travaux de rénovation énergétique pour améliorer les performances de l’habitat, son confort, tout en diminuant les dépenses énergétiques et l’empreinte écologique. En outre, l’audit détermine un calendrier pour la réalisation des travaux suggérés, évalue les coûts et projette les économies futures. Il est important de noter que cet audit ne remplace pas le DPE.

La performance énergétique d’un logement a un impact significatif sur le prix de vente et les négociations lors de la commercialisation pour plusieurs raisons :

1. Coûts de fonctionnement : Les logements avec une meilleure performance énergétique coûtent généralement moins cher à chauffer et à refroidir. Les acheteurs potentiels prennent en compte ces économies futures lorsqu’ils considèrent le prix total d’achat, ce qui peut justifier un prix de vente plus élevé pour des logements économes en énergie.
2. Confort du logement : Un logement bien isolé et performant sur le plan énergétique offre un meilleur confort thermique. Cela peut être un argument de vente fort, surtout dans les régions où les températures sont extrêmes, en été comme en hiver.
3. Durabilité et impact environnemental : De plus en plus d’acheteurs sont conscients de leur empreinte carbone et recherchent des habitations qui contribuent à la protection de l’environnement. Un bon score de performance énergétique peut rendre un bien plus attrayant pour ce segment de marché.
4. Rénovations futures : Un logement avec une faible performance énergétique peut nécessiter des travaux de rénovation coûteux. Les acheteurs anticipent souvent ces coûts et les négocient à la baisse du prix de vente initial.
5. Accessibilité aux prêts et subventions : Certains pays offrent des prêts avantageux ou des aides financières pour les propriétés ayant de bons indices de performance énergétique. Un logement performant peut donc offrir des avantages financiers supplémentaires à l’acheteur, qui seront pris en compte dans l’offre d’achat.
6. Réglementations et contraintes légales : Avec les réglementations de plus en plus strictes sur la performance énergétique, les propriétés non conformes peuvent perdre de leur valeur ou être plus difficiles à vendre. Les acheteurs pourraient être réticents à investir dans un bien qui nécessitera des mises aux normes coûteuses à court ou moyen terme.
7. Perception du marché : La tendance du marché est en faveur des logements verts et économes en énergie. Un mauvais score peut donc affecter négativement la perception de la valeur d’un bien par les acheteurs potentiels.

En somme, la performance énergétique est devenue un facteur de plus en plus important dans la décision d’achat et peut influencer de manière significative le prix et les négociations lors de la vente d’un logement. Les vendeurs avec des biens énergétiquement performants sont souvent en position de force pour négocier, tandis que ceux avec des propriétés moins performantes peuvent avoir à ajuster leurs attentes en termes de prix de vente ou à envisager la réalisation de travaux avant la mise sur le marché. Pour vendre un bien avec une mauvaise performance énergétique, faites vous accompagner par un professionnel qui saura anticiper les objections et questions qu’un acquéreur sera susceptible de soulever lors des négociations.

Source : Lepoint.fr
Le recul des valeurs immobilières n’est pas catastrophique pour tout le monde. C’est même une aubaine pour les investisseurs en quête d’opportunités. Outre une acquisition moins onéreuse, ce reflux dope un rendement locatif bridé (gel et encadrement des loyers, etc.).

Mais, dans un marché en retournement, attention à bien sélectionner le bien et à en négocier habilement le prix. Les diverses formules possibles sont à géométrie variable.

Location meublée : presque tout-terrain. Voici encore à ce jour un « filon » efficace pour rentabiliser un bien locatif. L’idée ? Meubler un appartement de A à Z. Ainsi équipé, ce lieu décoré et « prêt à vivre » pourra se monnayer 20 à 30 % plus cher qu’une surface équivalente en location nue. Mais cette recette n’a rien de magique, elle ne convient pas à tous les biens ni partout. Elle est adaptée aux petites surfaces où des meubles « sur mesure » peuvent optimiser des surfaces exiguës et/ou répondre aux besoins de locataires présents pour un court ou moyen séjour (stage, études, formation). Grâce aux modes de vie plus nomades et à l’essor des demandes de logement pour des durées limitées dans le temps, ces locations ont le vent en poupe. « Cette formule fonctionne aussi pour les grands appartements loués en colocation ou en coliving. Elle peut aussi être un bon scénario en fin d’opération de défiscalisation immobilière (Scellier, Pinel) », explique Sophie Sosamrith, directrice générale d’Altarea Solutions et Services. Pour mémoire, le bail de courte durée est de douze mois (neuf mois pour les étudiants) contre trois ans pour une location nue.

Autre avantage : la fiscalité. « On peut amortir le prix du bien sur une longue période, mais aussi le coût des travaux, le mobilier, les frais d’acquisition et de l’agence immobilière. Efficace, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) au réel neutralise l’imposition », souligne Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement locatif.com. Pour ceux souhaitant optimiser le rendement, rien n’empêche de panacher du LMNP (la majorité du temps) avec une location de type Airbnb pendant la période estivale ou durant un événement important. À l’approche des JO de 2024, de nombreux bailleurs prévoient des baux meublés qui s’arrêteront durant cet événement afin de profiter de l’afflux des demandes de locations touristiques.

Location de courte durée : avec modération. Après la jungle et les abus des premières années, les locations de type Airbnb (occupation de logement à la nuitée) sont désormais strictement réglementées et contrôlées par les municipalités des grandes villes de France et dans plusieurs stations balnéaires. Les investisseurs « purs et durs » doivent faire preuve d’inventivité pour dénicher des communes où cette activité quasi commerciale n’est pas interdite et où il existe une demande pour ce genre de logements. « En Seine-Saint-Denis, notamment à Pantin et à Saint-Denis, on peut louer en location saisonnière (si l’on en fait la demande auprès de la mairie) sans contrepartie financière. Idem à Argenteuil. On relève également des villes comme Toulon et Vannes », détaille Manuel Ravier. À noter qu’à Marseille, la réglementation s’est durcie et limite cette location à un seul bien par particulier. « Pareil à Nice, où une licence est délivrée pour six ans », ajoute ce dernier. À Paris, seuls les propriétaires occupant leur logement sont en droit de louer ainsi, moins de 120 jours par an.

Beaucoup sont dans les starting-blocks pour encaisser le pactole durant la période des JO de Paris. « Ce complément de revenus me sera précieux pour payer le ravalement à venir de mon immeuble, où ma contribution est estimée à 9 000 euros », reconnaît Isabelle, B., habitante du 12 ^e arrondissement. Toutefois, gare aux faux pas. En plus d’être autorisée par la municipalité (il faut déclarer cette location en mairie), bien vérifier que cette occupation est autorisée dans l’immeuble. Pour éviter les nuisances liées à des arrivées et à des départs intempestifs, certains règlements de copropriété interdisent ces locations.

Dispositif Pinel : dernière ligne droite ! Le sablier est presque écoulé avant l’arrêt définitif du dispositif locatif Pinel lancé en 2015. En cas d’achat d’un logement neuf, au plus tard le 31 décembre 2023, un bailleur contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 17,5 % du montant de l’investissement (dans la limite de 52 500 euros de gain fiscal) sur douze ans. Et, l’an prochain, dernière année de vie de ce dispositif, l’avantage fiscal sera raboté à 14 % (économie fiscale de 42 000 euros). La fenêtre de tir pour profiter de cette loi est donc réduite mais encore envisageable.

D’autant plus que, l’activité dans le neuf étant en panne depuis déjà plusieurs mois, des opportunités sont à saisir. Si les promoteurs ont mis la pédale douce sur la sortie de nouveaux programmes, ils font en sorte d’écouler aussi rapidement que possible ceux déjà lancés. Et n’hésitent pas à consentir des ristournes ou des coups de pouce financiers. Jusqu’à fin novembre, Nexity propose aux investisseurs Pinel qui signeront avant la fin de l’année d’anticiper leurs revenus locatifs en leur versant, le mois suivant la signature de l’acte (soit bien avant la livraison), une somme allant de 450 euros (pour un studio) à 1 500 euros par mois (pour un 6-pièces) pendant dix-huit mois. À l’occasion de désistements ou de refus de prêts, certains lots qui reviennent à la vente sont souvent décotés. Il conviendra d’être réactif et doté d’un financement solide. « Dans ce momentum de marché, il y a des opportunités à saisir », affirme Benjamin Nicaise, président du groupe Consultim.

Viager : se constituer un patrimoine. Une des façons de devenir propriétaire avec une valeur décotée d’environ 50 % ? Investir dans un viager. Le prix est surtout déterminé par l’espérance de vie de l’occupant vendeur. Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur paie une somme unique appelée « bouquet », puis s’engage à verser au senior une rente viagère mensuelle. « Cette acquisition est adaptée à ceux qui souhaitent investir dans la pierre pour se préparer un patrimoine en vue de la retraite », indique Stanley Nahon, DG de Renée Costes Viager. Plusieurs raisons militent en faveur de cette opération. D’abord, l’occupant restant dans les lieux, il n’y a donc pas de souci de gestion locative pour l’acheteur. Ensuite, cette acquisition n’alourdit pas la fiscalité de l’acquéreur puisque aucun revenu locatif n’est encaissé. Ce dernier devra néanmoins s’acquitter des gros travaux prévus dans la copropriété ou dans la maison (ravalement, réfection de toiture, etc.).

Face au vieillissement de la population et à la volonté des seniors de se maintenir à domicile, les biens vendus en viager sont nombreux. « Les candidats acheteurs ont un large choix : appartement en ville, maison de campagne, logement balnéaire… le tout, avec des formules de viager libre et occupé », indique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Un écueil notable toutefois, ce type d’achat se finance très rarement avec un crédit immobilier 

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La période que nous connaissons actuellement est assez inédite. Depuis début 2022, nous sommes en transition entre une période de taux bas et de prix élevés et une période de taux élevés et de prix… qui devraient être plus bas ! Nous sommes passés de taux d’emprunt de 1,06% en janvier 2022 à 4% aujourd’hui, et nous prévoyons d’atteindre 5% à la fin de l’année. Cela induit une perte d’environ 25 % du pouvoir d’achat des acquéreurs, qui font par ailleurs face à des conditions d’emprunt plus restrictives (exigences plus élevées des banques en apport financier, taux d’endettement, épargne,…).

Notre rôle dans cette période est renforcé :
• Négociation des prix auprès des vendeurs afin de ne pas leur faire perdre du temps, et de l’argent !
• Rôle de conseil pour la vente rapide de leur bien, mise en valeur et visibilité maximale
• Utiliser pleinement l’avantage de travailler en réseau ou avec des agences partenaires pour réaliser les transactions. Le travail en équipe est dans notre ADN chez SAFTI.
• Conseiller sur le procédé de la vente : par exemple dans le cadre d’un déménagement, je déconseille d’acheter avant de vendre, quitte à passer par la case location.

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