La formulation d’une offre d’achat est la concrétisation d’un travail de mise en valeur, de communication et de négociation pour la vente d’un bien. Les prérequis lorsque je présente une offre à mes vendeurs:

 S’assurer de la motivation de mes clients pour le bien en leur transmettant toutes les informations utiles à leur achat sur le long terme et le court terme (validation du prix de marché, diagnostics, travaux à prévoir en cas de copropriété)

Valider leur financement avec l’aide de mes partenaires courtiers en amont afin de mener le projet à son terme, notamment au moment de la recherche du prêt immobilier.

Déterminer les conditions particulières ou suspensives de la vente – en général l’obtention de l’offre de prêt, mais il est possible d’y inscrire d’autres conditions selon le contexte : obtention d’un permis de construire, la réparation promise par le vendeur d’une installation ou d’un élément dégradé, l’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage, et il en existe encore plein d’autres…

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 Je suis Morgane GUYOT conseillère indépendante en immobilier sur la région Nantaise et j’aime vous partager mon quotidien, les tendances du marché et des infos pour vous aider dans votre projet immobilier.

 Ce qui me plaît dans ce métier ? Trouver les meilleures solutions pour répondre à vos objectifs et vous épauler tout au long de votre projet.

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Saviez vous que les #pièces de moins de 9 m² ne peuvent être considérées comme des #chambres dans une annonce. Elles seront présentées comme « pièces », et ne pourront pas être louées en tant que chambres. En revanche, elle peuvent faire office de salle à manger (comme sur cette photo), dressing, salle de sport… selon vos besoins.

Sur cette maison, cette salle à manger comptabilisait 8,6m², et il était facile de récupérer le demi mètre carré manquant pour en faire une chambre en déplaçant une cloison, la rendant propre à la location.

Vous vendez votre bien ? Faîtes vous accompagner pour la vente par une conseillère expérimentée !

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Pour le #propriétaire, la seule façon de mettre fin au bail reconductible est de donner congé au #locataire pour l’échéance du bail dans les conditions prévues par la loi. À défaut de congé, le bail se reconduit sans limites, à moins que le locataire n’y mette fin. Pour être valable, le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour un logement loué nu et au moins 3 mois avant l’échéance du bail si c’est un logement meublé. Contrairement au #bailleur, le locataire peut partir à tout moment en respectant un délai de #préavis.

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Un logement occupé se vend généralement moins cher que si le logement était vide. La #décote du logement vendu occupé sera plus ou moins variable et dépend : du temps restant à courir, du montant du #loyer et de l’âge du locataire, de la performance #énergétique du logement et si le bien est situé dans une zone d’encadrement à la #location ou relocation.

Plus le #bail est récent et plus la décote s’impose. Ceci étant dit : parfois la rentabilité locative est telle que le vendeur ne baissera pas le prix.

Ci-dessus la cuisine d’un T2 loué en tant que dépendance d’une maison de 178m² située à Nantes, la Jonelière. Contactez-moi pour la visiter !

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En principe, une offre d’achat engage l’acheteur à acheter le bien qu’il convoite si elle est acceptée par le vendeur. Mais en réalité, l’acheteur n’est jamais irrémédiablement engagé par son offre, car elle est le préalable à la signature d’un compromis de vente.

En revanche, le vendeur qui a accepté une offre par écrit est obligé de vendre son bien immobilier.

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre d’achat et d’une acceptation, par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. En d’autres termes, un contrat est créé entre vendeur et potentiel acquéreur lorsque toutes ces conditions sont remplies. Si, par la suite, le vendeur souhaite se retirer de son engagement, les juges pourraient retenir sa responsabilité et le condamner à verser des dommages et intérêts à l’autre partie lésée.

Faîtes bien attention aux implications si vous contresignez une offre d’achat en tant que vendeur ! Je suis là pour vous conseiller dans cette situation.

#achatimmobilier#immobilier#safti#vente#pap#agenceimmobiliere

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Pour qu’il y ait plus-value, le prix de vente doit être supérieur au prix d’acquisition. Le calcul de la plus-value se fait sur la différence entre ces deux valeurs. Pour calculer les plus-values immobilières imposables, il faut d’abord calculer la taxe sur la plus-value brute puis lui appliquer les abattements. Plus la durée de détention est longue, plus l’abattement le sera. Mécaniquement, cela fera diminuer la plus-value et donc le montant de l’imposition.

L’exonération de prélèvements sociaux est complète au bout de 30 ans de détention d’un bien à raison d’un abattement de :

– 1,65 % par année de la 6e à la 21e année de détention

– 1,60 % pour la 22e année de détention

– 9 % pour chaque année au-delà de la 22e année de détention.

Une fois que la plus-value imposable a été calculée, il faut lui appliquer les taux d’imposition. La plus-value nette est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit une taxation totale à 36,2 % :

– 19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu ;

– 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Ca vous parait compliqué ? C’est le cas pour beaucoup de monde. Heureusement il existe un simulateur sur le site service-public https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R61697

Et bien sûr, je peux vous aider à la calculer avant votre vente.

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Good vibes aujourd’hui avec Gisèle, ma voisine qui fait confiance a SAFTI pour la deuxième fois pour ses projets immobiliers.

Rencontrée en 2019, c’est avec grand plaisir que je l’accompagne dans la vente immobilière de ce joli T3 quartier Bourgeonnière à Nantes.

Merci Gisèle pour ta bonne humeur et surtout ta confiance !

 Mention spéciale à Romain Magana – Notaire à Nantes, toujours à la pointe du service clients. 

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Les destinations traditionnellement prisées comme la Côte d’Azur et le Languedoc, notoirement chères et chaudes, enregistrent une chute notable de leur fréquentation, avec un recul respectif de 21,3 % et 9,4 %.

Si la mer reste la destination incontournable de l’été, les Français ont privilégié cette année les destinations moins susceptibles de subir une canicule (et plus abordables).

Ainsi, la Côte d’Azur et la Corse, qui sont les destinations les plus chères et également les plus chaudes, enregistrent un recul important de 21,3 % et 30,1 %. Le Languedoc, avec ses tarifs plus abordables, et l’Atlantique Sud, limitent la casse avec des baisses modérées de 9,4 % et 7,3 %.

À partir de la Charente et jusqu’au Nord de la France, toutes les destinations sont gagnantes : la Vendée et la Charente profitent d’un intérêt croissant avec une progression de + 8,2 %. La Bretagne et la Loire-Atlantique progressent de + 13,6 %, la Normandie de + 11,1 % et la Manche Nord de + 15,9 %.

Est-ce le moment d’investir ?

Mon avis : je pressens que les destinations de bord de mer en Bretagne jusque toute la côte Nord de la France seront de plus en plus appréciées pour les vacances, et il est probable que les prix immobiliers reflètent cet intérêt croissant dans les prochaines années ! Alors c’est le moment d’investir dans les villes balnéaires du nord de la France pour une résidence secondaire, une location saisonnière ou longue durée, tant que les prix sont encore abordables.

Demandez moi pour être mis en relation avec un conseiller SAFTI si vous souhaitez investir dans une ville balnéaire, nous pourrons vous accompagner dans vote projet.

L’achat d’un bien immobilier est souvent l’un des investissements les plus importants de notre vie. Pour éviter les pièges potentiels et garantir le succès de votre projet, il est essentiel de suivre un processus structuré et de prendre des décisions éclairées à chaque étape. Dans cet article, nous allons vous guider à travers les recommandations essentielles pour devenir un acquéreur averti.

1. Avant le Projet

• Établissement du Budget: Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, déterminez votre budget. Tenez compte de votre apport personnel, de la capacité d’emprunt, et des coûts associés tels que les frais de notaire et de dossier. Faites des simulations pour connaître les mensualités et la durée du prêt, pour cela, vous pourrez travailler avec un courtier qui vous expliquera les meilleures façon d’optimiser votre budget et vos mensualités. Contactez-moi afin que je vous mette en relation avec mes partenaires!
• Validation des Critères et du Secteur de Recherche: Définissez clairement vos critères de recherche : type de bien, localisation, nombre de chambres, etc. Explorez différents quartiers pour trouver celui qui correspond le mieux à vos besoins.

2. Lors de la Visite Immobilière

• Charges et Travaux à Prévoir: En cas d’appartement en copropriété, vérifiez les charges mensuelles et les éventuels travaux prévus dans le bâtiment. Cela peut avoir un impact significatif sur votre budget. Demandez pour cela les 3 derniers Procès verbaux d’assemblée générale, que vous pouvez double d’un appel auprès du syndic de copropriété. Lorsque je vous accompagne en visite, je prépare ces éléments afin que vous n’ayiez aucune surprise.
• Note Énergétique: Renseignez-vous sur la performance énergétique du bien. Une meilleure note peut se traduire par des factures d’énergie plus faibles à long terme. Pour les investisseurs : les biens classés E, F et G seront progressivement écartés du marché de la location. Cependant, parfois les solutions sont peu onéreuses pour augmenter leur classement (isolation d’un pan de mur, pose d’une chaudière à condensation, d’un ballon d’eau chaude plus petit et programmable, VMC double flux…) Ces informations sont à trouver dans le diagnostique de performance énergétique et un chiffrage des travaux vous est proposé.
• Coût d’Éventuelles Rénovations: Si vous envisagez des rénovations, obtenez des devis pour estimer les coûts. Prenez en compte ces dépenses dans votre budget global. Je propose à mes acquéreurs une mise en relation avec des artisans de confiance et courtiers en travaux pour avoir des devis détaillées et ainsi mieux anticiper ces dépenses.

3. Documents à Demander

• Dossier de Diagnostic Technique: Exigez un dossier regroupant les diagnostics obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, etc.
• Règlement de Copropriété: Pour les biens en copropriété, examinez attentivement le règlement de copropriété pour comprendre les règles qui s’appliquent à la propriété. Si vous souhaitez louer votre bien en meublé ou en colocation, assurez-vous qu’il n’t ai aucune contre-indication dans le règlement de copropriété.
• Carnet d’Entretien: Demandez le carnet d’entretien du bien, qui répertorie les travaux réalisés et planifiés.

4. Négociation du Prix

• Connaître le Marché: Renseignez-vous sur les prix du marché dans la zone géographique qui vous intéresse. Cela vous aidera à négocier un prix équitable. Pour le calcul du prix d’un bien, je vous recommande cet outil qui vous donnera une fourchette précise d’estimation du bien que vous souhaitez estimer
• Offre d’Achat Écrite: Présentez une offre d’achat écrite qui inclut le prix, les conditions de vente, la date butoire de signature de la promesse de vente et les éventuelles clauses suspensives liées à votre emprunt, ou l’obtention d’un permis de construire par exemple. Fournissez également vos simulations de financement au vendeur afin d’appuyer votre offre et le rassurer sur vos capacités de financement.

5. Étapes de l’Acquisition

• Signature de la Promesse de Vente: Une fois l’offre acceptée, signez la promesse de vente. Elle engage les deux parties et fixe les conditions de la transaction. Vous pourrez évoquer les délais de la vente, le mobilier qui restera dans le bien, les travaux que le vendeur s’engage à réaliser avant la vente.
• Délais: Respectez les délais prévus dans la promesse de vente, tels que la période de rétractation, le dépôt du dossier de financement, et la réalisation des diagnostics.
• Frais de Notaire: Prévoyez les frais de notaire, qui s’élèvent en général à environ 7% du prix d’achat. Ils couvrent les frais d’enregistrement et les honoraires du notaire.

En suivant ces recommandations, vous serez mieux préparé à chaque étape de l’acquisition de votre bien immobilier, ce qui vous permettra de réaliser un investissement sûr et judicieux. N’oubliez pas de vous entourer de professionnels de confiance, pour vous guider tout au long du processus. Pour cela, contactez-moi afin que je vous mette en relation avec les bons partenaires.

Je suis là pour vous accompagner tout au long de votre acquisition et vous aider à comprendre les enjeux de votre projet. Bonnes recherches immobilières !